1. Thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP do Chính Phủ ban hành ngày 15/12/2025 hướng dẫn Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2025 thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế Thu nhập doanh nghiệp (TNDN) đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

1.1. Nguyên tắc xác định thời điểm doanh thu

Nguyên tắc chung là doanh thu được ghi nhận khi có sự chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng tài sản, đồng thời rủi ro và lợi ích gắn liền với bất động sản đó đã được chuyển giao cho người mua.

1.2. Phân tích chi tiết thời điểm xác định doanh thu

Theo các điều khoản về xác định thu nhập chịu thuế tại Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thời điểm xác định doanh thu đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được quy định cụ thể như sau:

• Trường hợp bàn giao bất động sản: Là thời điểm bàn giao thực tế bất động sản (hoặc một phần bất động sản) cho người mua để đưa vào sử dụng, bất kể đã làm xong thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay chưa.
• Trường hợp chưa bàn giao nhưng đã thu tiền (Thu tiền theo tiến độ): * Doanh nghiệp có hoạt động thu tiền từ khách hàng theo tiến độ thực hiện dự án (dưới các hình thức hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp đồng bán sản phẩm hình thành trong tương lai…) thì doanh thu để tính tạm nộp thuế là số tiền thực tế thu được.

Tuy nhiên, thời điểm xác định doanh thu để quyết toán thuế TNDN chính thức vẫn là thời điểm bàn giao bất động sản.

1.3. Ví dụ minh họa thực tế

Ví dụ: Công ty A thực hiện dự án chung cư. Trong năm 2025, Công ty A thu tiền theo tiến độ của khách hàng là 10 tỷ đồng nhưng chưa bàn giao căn hộ. Đến tháng 03/2026, Công ty A mới chính thức ký biên bản bàn giao căn hộ cho khách hàng.

• Năm 2025: Công ty A kê khai và tạm nộp thuế TNDN trên số tiền 10 tỷ đồng đã thu (theo tỷ lệ tạm nộp quy định).
• Tháng 03/2026: Đây là thời điểm xác định doanh thu chính thức để tính thuế TNDN và thực hiện quyết toán thuế cho hoạt động chuyển nhượng này.

Tóm lại, Việc xác định đúng thời điểm doanh thu giúp doanh nghiệp tránh được các rủi ro về chậm nộp thuế hoặc kê khai sai kỳ tính thuế. Căn cứ pháp lý chủ yếu theo Điều 15 và Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP quy định về thu nhập và cách xác định doanh thu, chi phí đối với chuyển nhượng bất động sản.

Lưu ý: Từ kỳ tính thuế năm 2025, doanh nghiệp cần chú ý quy định về thanh toán không dùng tiền mặt (đối với hóa đơn từ 5 triệu đồng trở lên) để đảm bảo các chi phí liên quan đến giá vốn bất động sản được trừ khi xác định thu nhập tính thuế.

2. Các trường hợp phải đóng thuế khi phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ quy định tại điểm b, khoản 3, Điều 3 của Nghị định 320/2025/NĐ-CP thì thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp: “b) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại các Điều 15, 16 và 17 của Nghị định này, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;”.

Như vậy, tất cả các khoản thu nhập được quy định tại các Điều 15, 16 và 10 của của Nghị định 320/2025/NĐ-CP sẽ phải đóng thuế thu nhập doanh nghiệp. Còn riêng đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không chịu thuế TNDN.

2.1. Đối tượng và phạm vi chịu thuế

Theo nguyên tắc pháp lý, mọi tổ chức được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam có phát sinh thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất hoặc các tài sản gắn liền với đất đều phải kê khai và nộp thuế TNDN.

Các trường hợp cụ thể phát sinh nghĩa vụ thuế:

• Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Bao gồm cả đất dự án, đất sản xuất kinh doanh hoặc đất nông nghiệp thuộc quyền sở hữu/sử dụng của doanh nghiệp.
• Chuyển nhượng quyền thuê đất: Bao gồm cả trường hợp thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền hàng năm nhưng có quyền chuyển nhượng theo Luật Đất đai.
• Chuyển nhượng tài sản trên đất: Bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất.
• Chuyển nhượng dự án đầu tư: Khi doanh nghiệp chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản cho đơn vị khác.

2.2. Phân tích điều kiện phát sinh nghĩa vụ thuế

Nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh dựa trên hai yếu tố cốt lõi sau:

Chủ thể thực hiện giao dịch: Chỉ áp dụng đối với pháp nhân (doanh nghiệp, hợp tác xã, đơn vị sự nghiệp có thu…).

Lưu ý: Nếu cá nhân, hộ kinh doanh thực hiện chuyển nhượng thì sẽ áp dụng thuế Thu nhập cá nhân (thuế suất 2% trên giá trị chuyển nhượng), không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định 320/2025/NĐ-CP.

Có phát sinh chênh lệch dương (Lợi nhuận): Thuế TNDN chỉ thực nộp khi thu nhập tính thuế là một số dương. Tuy nhiên, doanh nghiệp vẫn phải thực hiện kê khai ngay cả khi lỗ.

• Trường hợp lãi: Doanh nghiệp nộp thuế theo thuế suất phổ thông (thường là 20%).
• Trường hợp lỗ: Theo điểm mới của Nghị định 320/2025/NĐ-CP, số lỗ này được bù trừ với thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh khác.

2.3. Ví dụ thực tế

• Trường hợp 1: Công ty X bán một nhà xưởng cũ cùng quyền sử dụng đất để chuyển sang địa điểm mới. Đây là hoạt động chuyển nhượng bất động sản phải nộp thuế TNDN.
• Trường hợp 2: Công ty bất động sản Y bán các căn hộ chung cư cho khách hàng. Doanh thu từ việc bán căn hộ này được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và phải nộp thuế TNDN tại thời điểm bàn giao.

Tóm lại, bất kỳ khi nào doanh nghiệp thực hiện các giao dịch làm thay đổi quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản mà có phát sinh doanh thu, doanh nghiệp đó đều thuộc diện phải đóng thuế TNDN.

3. Thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là bao nhiêu?

Theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 của Điều 16 Nghị định 320/2025/NĐ-CP về căn cứ tính thuế như sau:

…4. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.

5. Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 20%….

Theo đó, thuế suất thuế TNDN đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.

Mặc dù mức 20% là phổ biến, Nghị định 320/2025/NĐ-CP và Luật mới có những quy định riêng biệt cho một số đối tượng:

Nhà ở xã hội: Thu nhập của doanh nghiệp từ thực hiện dự án đầu tư – kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua được áp dụng thuế suất ưu đãi 10% (theo quy định về ưu đãi cho lĩnh vực xã hội hóa).

Doanh nghiệp nhỏ và siêu nhỏ:

• Doanh thu dưới 3 tỷ đồng/năm: Áp dụng thuế suất 15%.
• Doanh thu từ > 3 tỷ đến 50 tỷ đồng/năm: Áp dụng thuế suất 17%.

Lưu ý: Cần kiểm tra kỹ hồ sơ quyết toán để xác định liệu thu nhập từ BĐS có được gộp chung vào tổng doanh thu để hưởng mức thuế suất thấp này không, vì thông thường thu nhập từ BĐS bị tách riêng (trừ khi có quy định bù trừ lỗ như đã phân tích ở phần trước).

Doanh nghiệp nước ngoài (không có cơ sở thường trú): Áp dụng mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng (doanh thu) thay vì tính trên lợi nhuận 20%.

Điểm đáng lưu ý nhất trong năm 2026 là doanh nghiệp được phép bù trừ lỗ giữa hoạt động kinh doanh thông thường và hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Điều này giúp giảm tổng số thuế phải nộp nếu một trong hai mảng kinh doanh bị thua lỗ.