Pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản đã thiết lập một khung pháp lý tương đối chặt chẽ, trong đó vừa trao quyền cho chủ đầu tư nhằm bảo đảm tính chủ động, hiệu quả trong hoạt động đầu tư, kinh doanh, vừa đặt ra các nghĩa vụ bắt buộc để kiểm soát rủi ro, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và lợi ích công cộng. Các quyền như quyền tổ chức thực hiện dự án, quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hay quyền huy động vốn được pháp luật ghi nhận song song với các nghĩa vụ về sử dụng đất đúng mục đích, bảo đảm chất lượng công trình, minh bạch thông tin, thực hiện nghĩa vụ tài chính và cấp Giấy chứng nhận cho người mua.

Thực tiễn cho thấy, không ít tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực nhà ở thương mại bắt nguồn từ việc chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ hoặc không đúng các nghĩa vụ pháp lý, hoặc người mua nhà không nắm rõ quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi của mình.

1. Khái quát về chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

1.1. Chủ đầu tư là ai?

Theo quy định tại Điều 2 và Điều 35 Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không phải là bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào có vốn, mà phải là một chủ thể pháp lý đặc biệt đáp ứng các tiêu chuẩn khắt khe về năng lực hành vi và năng lực tài chính.

Thứ nhất, về tư cách pháp nhân: Chủ đầu tư bắt buộc phải là doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam. Điều này loại trừ khả năng các cá nhân (hộ gia đình) đứng ra làm chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại quy mô lớn, nhằm đảm bảo tính bền vững và khả năng chịu trách nhiệm pháp lý trước Nhà nước và khách hàng. Quan trọng hơn, tổ chức này phải có chức năng kinh doanh bất động sản được ghi nhận trong giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.

Thứ hai, về năng lực tài chính (Vốn chủ sở hữu): Đây là “bộ lọc” quan trọng nhất để thanh lọc thị trường, loại bỏ các doanh nghiệp “tay không bắt giặc”. Căn cứ Khoản 2 Điều 35 Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, chủ đầu tư phải đáp ứng điều kiện về vốn chủ sở hữu thực có để thực hiện dự án:

• Đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc-ta: Vốn chủ sở hữu không được thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư.
• Đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc-ta trở lên: Vốn chủ sở hữu không được thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư.
• Trường hợp doanh nghiệp thực hiện đồng thời nhiều dự án: Phải đảm bảo đủ vốn chủ sở hữu phân bổ cho từng dự án theo tỷ lệ nêu trên. Điều này ngăn chặn tình trạng “dùng một đồng vốn quay vòng nhiều dự án” gây rủi ro domino cho hệ thống tài chính.

Ngoài ra, chủ đầu tư còn phải có khả năng huy động vốn (thể hiện qua cam kết tín dụng của ngân hàng hoặc báo cáo tài chính lành mạnh) và thực hiện nghĩa vụ ký quỹ (từ 1% đến 3% tổng vốn đầu tư) để đảm bảo thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Thứ ba, về điều kiện đất đai: Chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án. Đây là điểm thay đổi lớn nhất trong Luật Đất đai 2024. Theo đó, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ được chấp thuận thông qua các hình thức: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất; (2) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất; hoặc (3) Nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất ở. Việc hạn chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chỉ đối với “đất ở” (thay vì “đất ở và các loại đất khác” như đề xuất ban đầu) đặt ra rào cản lớn về quỹ đất, buộc chủ đầu tư phải chuyên nghiệp hóa trong công tác đấu thầu, đấu giá.

Trong giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, người mua nhà ở vị thế yếu hơn. Họ trả tiền cho một tài sản chưa hiện hữu, dựa hoàn toàn vào lời hứa và hồ sơ pháp lý do chủ đầu tư cung cấp. Do đó, pháp luật đặt lên vai chủ đầu tư trách nhiệm minh bạch hóa thông tin, trách nhiệm giải trình và trách nhiệm bảo đảm nghĩa vụ tài chính (thông qua bảo lãnh ngân hàng) để bảo vệ người tiêu dùng.

Đất đai là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư để thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội. Nếu dự án chậm tiến độ, treo quy hoạch, hoặc xây dựng sai phép, chủ đầu tư là người trực tiếp gây lãng phí tài nguyên quốc gia. Do đó, Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ chế tài thu hồi đất nếu chủ đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng.

Chủ đầu tư là đơn vị duy nhất nắm giữ “quyền gốc” đối với dự án (Quyết định giao đất, Giấy phép xây dựng). Các nhà thầu, đơn vị môi giới chỉ là các bên tham gia hỗ trợ. Do đó, trước pháp luật, mọi sai phạm về chất lượng công trình, về huy động vốn trái phép hay chậm bàn giao sổ hồng đều quy về trách nhiệm của chủ đầu tư. Chủ đầu tư không thể đổ lỗi cho nhà thầu thi công kém hay sàn giao dịch tư vấn sai để thoái thác trách nhiệm với người mua nhà và Nhà nước.

2. Quyền của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

Luật Nhà ở 2023 đã hệ thống hóa và làm rõ các quyền năng của chủ đầu tư tại Điều 38. Đây là cơ sở pháp lý để doanh nghiệp bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình kinh doanh. Tuy nhiên, mỗi quyền năng này đều đi kèm với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ của Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2023.

2.1. Quyền yêu cầu hỗ trợ thủ tục hành chính và bảo vệ lợi ích hợp pháp

Khoản 1 Điều 38 Luật nhà ở năm 2023 quy định: “Yêu cầu cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật trong quá trình chấp thuận chủ trương đầu tư, lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án.”.   

Trong bối cảnh thủ tục hành chính về đất đai và xây dựng thường xuyên bị tắc nghẽn, đây là quyền “tự vệ” quan trọng. Chủ đầu tư có quyền yêu cầu sự minh bạch trong quy trình định giá đất, cấp phép xây dựng. Đặc biệt, với cơ chế “một cửa liên thông” đang được đẩy mạnh, chủ đầu tư có quyền khiếu nại nếu cơ quan nhà nước kéo dài thời gian thẩm định thiết kế cơ sở hoặc cấp thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, gây thiệt hại tài chính cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư được hưởng các chính sách ưu đãi của Nhà nước (miễn giảm tiền sử dụng đất, ưu đãi thuế) nếu đầu tư vào các khu vực khó khăn hoặc phát triển nhà ở xã hội, cải tạo chung cư cũ.

2.2. Quyền kinh doanh: Bán, cho thuê, cho thuê mua và huy động vốn

Khoản 2 Điều 38 Luật nhà ở năm 2023 quy định: “Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở; thực hiện huy động vốn, thu tiền bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và theo nội dung hợp đồng đã ký kết.”. 

Về huy động vốn: Chủ đầu tư được quyền thu tiền đặt cọc của khách hàng, nhưng số tiền này không được vượt quá 5% giá bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023). Điều này khác biệt lớn so với trước đây khi việc nhận cọc thường diễn ra tràn lan dưới dạng “phiếu giữ chỗ” với số tiền lớn.

Tiến độ thanh toán: Quyền thu tiền theo tiến độ cũng bị giới hạn: Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm cả cọc), và tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà không quá 70% (đối với chủ đầu tư trong nước) hoặc 50% (đối với chủ đầu tư nước ngoài). Quy định này buộc chủ đầu tư phải có năng lực tài chính thực sự, không thể lạm dụng vốn của khách hàng để phát triển dự án.

2.3. Quyền chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án (M&A)

Khoản 4 Điều 38 Luật nhà ở năm 2023 quy định:  “Được chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư.”

Đây là quyền quan trọng giúp khơi thông dòng vốn và tái cấu trúc thị trường. Điểm mới tích cực của hệ thống luật 2023-2024 là cho phép chuyển nhượng dự án ngay cả khi chủ đầu tư chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất đối với dự án đó, miễn là phần dự án chuyển nhượng đã được tách bạch và bên nhận chuyển nhượng cam kết thực hiện nghĩa vụ này.

Việc chuyển nhượng không được làm thay đổi mục tiêu đầu tư của dự án; không làm thay đổi nội dung chính của dự án và phải bảo đảm quyền lợi của khách hàng, các bên liên quan.

Quyền này cho phép các chủ đầu tư có quỹ đất lớn nhưng thiếu vốn có thể hợp tác hoặc bán lại các phân khu cho các nhà phát triển thứ cấp có tiềm lực mạnh hơn, giúp dự án không bị “đắp chiếu”.

2.4. Quyền quản lý, khai thác hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội

Khoản 5 Điều 38 Luật nhà ở năm 2023 quy định: “Được thực hiện quản lý, khai thác hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án không phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt.”. 

Quyền này đặc biệt quan trọng đối với các khu đô thị kiểu mẫu hoặc các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. Chủ đầu tư có quyền giữ lại quyền quản lý các tiện ích như công viên nội khu, hồ bơi, đường nội bộ (nếu được phê duyệt là sở hữu riêng) để duy trì chất lượng dịch vụ cao cấp. Điều này tạo ra nguồn thu dài hạn từ phí quản lý vận hành và gia tăng giá trị thương hiệu. Tuy nhiên, chủ đầu tư phải phân định rõ ràng ranh giới sở hữu chung – riêng trong hợp đồng mua bán để tránh tranh chấp với cư dân.

2.5. Quyền thực hiện quyền của người sử dụng đất

Khoản 6 Điều 38 Luật nhà ở năm 2023 quy định: “Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định tại Điều 9 của Luật này và pháp luật về đất đai.”

Đây là quyền có ý nghĩa đặc biệt vì:

• Là cơ sở pháp lý xác lập quyền tài sản cho người mua;
• Gắn trực tiếp với uy tín và trách nhiệm của chủ đầu tư;
• Là điều kiện quan trọng để giao dịch thứ cấp.

Việc luật hóa quyền yêu cầu cấp sổ cho thấy vai trò trung gian pháp lý của chủ đầu tư trong quan hệ giữa Nhà nước và người mua nhà.

2.6. Quyền thực hiện quyền của người sử dụng đất trong phạm vi dự án

Khoản 3 Điều 38 Luật nhà ở năm 2023 ghi nhận quyền của chủ đầu tư được thực hiện đầy đủ quyền của người sử dụng đất. Khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp, chủ đầu tư trở thành người sử dụng đất theo pháp luật đất đai. Do đó, họ có quyền:

• Khai thác giá trị đất đai;
• Xây dựng công trình;
• Kinh doanh sản phẩm hình thành trên đất;
• Thực hiện các quyền tài sản hợp pháp khác.

Quy định này khẳng định tính thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai, bảo đảm quyền tài sản của nhà đầu tư, tạo cơ sở pháp lý cho việc thế chấp, huy động vốn, chuyển nhượng. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản vận hành theo cơ chế thị trường có kiểm soát.

2.7. Quyền được hưởng chính sách ưu đãi của Nhà nước

Khoản 7 Điều 38 Luật nhà ở năm 2023 thể hiện tư duy khuyến khích đầu tư có chọn lọc. Chủ đầu tư có thể được hưởng:

• Ưu đãi về đất đai;
• Ưu đãi về thuế;
• Hỗ trợ tín dụng;
• Các chính sách đặc thù khác.

Quyền này mang ý nghĩa định hướng thị trường, thúc đẩy doanh nghiệp tham gia các phân khúc Nhà nước khuyến khích.

3. Nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

3.1. Nghĩa vụ thực hiện dự án đúng nội dung được chấp thuận và phê duyệt

Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Lập, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo đúng nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, nội dung dự án đã được phê duyệt, quy định của Luật này, pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Chủ đầu tư không được tự ý điều chỉnh quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất, hoặc thay đổi công năng (ví dụ: chuyển tầng thương mại thành căn hộ officetel) nếu không được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Mọi sự thay đổi không phép đều bị coi là vi phạm nghiêm trọng và có thể dẫn đến việc không được cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thậm chí bị buộc tháo dỡ phần sai phạm. Đặc biệt, chủ đầu tư phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy chuẩn về xây dựng và tiêu chuẩn diện tích nhà ở.

3.2. Nghĩa vụ bảo đảm năng lực tài chính và Ký quỹ

Khoản 2 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư; đóng tiền bảo lãnh giao dịch nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; bảo đảm năng lực tài chính để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật.”

Ký quỹ: Chủ đầu tư phải ký quỹ từ 1% đến 3% vốn đầu tư dự án để đảm bảo thực hiện dự án. Khoản tiền này sẽ được hoàn trả dần theo tiến độ dự án, nhưng sẽ bị tịch thu nếu dự án bị chấm dứt hoạt động do lỗi của nhà đầu tư.

Bảo lãnh giao dịch nhà ở: Đây là nghĩa vụ bắt buộc trước khi bán nhà hình thành trong tương lai. Ngân hàng sẽ phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, ngân hàng có trách nhiệm hoàn trả tiền cho khách hàng. Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định chặt chẽ hơn: ngân hàng bảo lãnh phải là ngân hàng thương mại đủ năng lực và chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ phí bảo lãnh thì hợp đồng bảo lãnh mới có hiệu lực.

3.3. Nghĩa vụ xây dựng đồng bộ hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật

Khoản 3 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Xây dựng nhà ở và công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án được giao xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết, nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, tuân thủ thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở và nội dung dự án đã được phê duyệt.”

Trước đây, nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung xây nhà để bán thu tiền, bỏ mặc các tiện ích như trường học, trạm y tế, nhà văn hóa trong tình trạng “đất hoang”. Quy định mới tại khoản 3 Điều 39 và Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS 2023 buộc chủ đầu tư phải nghiệm thu hạ tầng xã hội thiết yếu theo phân kỳ đầu tư thì mới đủ điều kiện bàn giao nhà cho cư dân. Nếu chưa xây xong trường học, công viên theo cam kết, chủ đầu tư không được phép bàn giao căn hộ, đồng nghĩa với việc không thu được 30% giá trị còn lại của hợp đồng. Điều này buộc các chủ đầu tư phải cân đối dòng tiền để đầu tư tiện ích ngay từ đầu.

3.4. Nghĩa vụ hoàn thành hạ tầng trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khoản 4 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Trường hợp thuộc diện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở chỉ được chuyển nhượng sau khi đã hoàn thành và nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với khu vực được chuyển nhượng.”

Trong trường hợp dự án cho phép chuyển nhượng đất để người dân tự xây nhà, chủ đầu tư:

• Chỉ được chuyển nhượng sau khi hoàn thành hạ tầng;
• Phải nghiệm thu đưa vào sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.

Đây là quy định có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhằm ngăn chặn tình trạng phân lô bán nền tràn lan, bảo đảm khu dân cư hình thành đồng bộ, hạn chế phát triển đô thị tự phát.

3.5. Nghĩa vụ báo cáo định kỳ và khi kết thúc dự án

Khoản 5 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Báo cáo tình hình triển khai, kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản.”

Chủ đầu tư có nghĩa vụ:

• Báo cáo tiến độ thực hiện dự án;
• Báo cáo kết quả khi dự án hoàn thành.

Nghĩa vụ này phục vụ cho ông tác giám sát của cơ quan quản lý, quản lý cung – cầu nhà ở, kiểm soát thị trường bất động sản. Đây là biểu hiện rõ của trách nhiệm giải trình trong hoạt động đầu tư.

3.6. Nghĩa vụ trong huy động vốn và cấm ủy quyền trái phép

Khoản 6 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Ký kết hợp đồng, văn bản liên quan đến việc huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Không được ủy quyền hoặc giao cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn hoặc tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc giao dịch về nhà ở hoặc kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án.”

Luật cấm tuyệt đối việc ủy quyền ký hợp đồng đặt cọc/mua bán cho bên thứ ba (như sàn giao dịch, cá nhân môi giới, công ty con). Quy định này nhằm triệt tiêu mô hình “đa cấp bất động sản” hoặc lừa đảo huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Mọi hợp đồng do bên được ủy quyền ký kết sẽ bị coi là vô hiệu, và chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm hoàn toàn về thiệt hại gây ra.

3.7. Nghĩa vụ thực hiện cam kết hợp đồng và bảo đảm chất lượng công trình

Khoản 7 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Thực hiện đầy đủ cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án; bảo đảm chất lượng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; bàn giao nhà ở kèm theo các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng và thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Đây là nghĩa vụ trực tiếp bảo vệ quyền lợi người mua nhà.

Chủ đầu tư phải:

• Thực hiện đúng nội dung hợp đồng;
• Bảo đảm chất lượng công trình;
• Bàn giao đầy đủ hồ sơ pháp lý;
• Thực hiện giao dịch đúng trình tự pháp luật.

Nghĩa vụ này gắn liền với trách nhiệm dân sự và trách nhiệm thương mại.

3.8. Nghĩa vụ cấp Giấy chứng nhận (Sổ hồng) đúng thời hạn

Khoản 8 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ ngày bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”

Đây là nghĩa vụ thường xuyên bị vi phạm nhất trên thực tế. Luật mới đặt ra thời hạn cứng 50 ngày để gây áp lực lên chủ đầu tư. Để thực hiện nghĩa vụ này, chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất), giải chấp dự án tại ngân hàng, và hoàn công công trình đúng thiết kế. Việc chậm trễ cấp sổ hồng không chỉ khiến chủ đầu tư bị phạt vi phạm hành chính mà còn bị cư dân khiếu kiện, làm mất uy tín thương hiệu.

3.9. Nghĩa vụ bảo hành nhà ở

Khoản 9 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.”

Bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đối với nhà chung cư, thời hạn bảo hành tối thiểu là 60 tháng; đối với nhà ở riêng lẻ là tối thiểu 24 tháng.

Bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng về kết cấu chính (khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái), các hệ thống kỹ thuật (điện, nước, thoát thải), khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở. Các trang thiết bị gắn liền với nhà ở (thang máy, máy bơm…) được bảo hành theo tiêu chuẩn của nhà sản xuất. Trong thời gian bảo hành, chủ đầu tư phải trích lập kinh phí hoặc yêu cầu nhà thầu bảo hành, không được sử dụng quỹ bảo trì 2% của cư dân để thực hiện nghĩa vụ này.

3.10. Nghĩa vụ chấp hành quyết định xử lý vi phạm

Khoản 10 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Chấp hành quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện giao dịch về nhà ở và hoạt động khác quy định tại Luật này.”

Chủ đầu tư phải chấp hành:

• Quyết định xử phạt hành chính;
• Quyết định khắc phục hậu quả;
• Quyết định của cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực.

Quy định này khẳng định tính thượng tôn pháp luật trong lĩnh vực nhà ở.

3.11. Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại

Khoản 11 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Bồi thường thiệt hại trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở.”

Khi gây thiệt hại cho:

• Khách hàng;
• Đối tác;
• Tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư, chủ đầu tư phải bồi thường theo quy định pháp luật dân sự.

Đây là cơ chế trách nhiệm tài sản quan trọng, bảo đảm công bằng trong quan hệ đầu tư.

3.12. Nghĩa vụ theo Điều 83 Luật Nhà ở

Khoản 12 Điều 39 Luật Nhà ở 2023 quy định: “Nghĩa vụ quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 83 của Luật này.”

khoản 2 và khoản 3 Điều 83 của Luật nhà ở 2023 quy định như sau:

“Điều 83. Đất để phát triển nhà ở xã hội
…
2. Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.

3. Đối với các đô thị không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để quy định tiêu chí đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội hoặc bố trí quỹ đất nhà ở xã hội đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội.”

Khoản này liên quan đến:

• Quản lý, sử dụng nhà chung cư;
• Bảo đảm vận hành, bảo trì, quản lý nhà ở.

Nghĩa vụ này giúp kéo dài trách nhiệm của chủ đầu tư sau khi dự án đã hình thành cộng đồng cư dân.

4. So sánh điểm mới về Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại của Luật Nhà ở 2023 so với Luật 2014

Sự ra đời của Luật Nhà ở 2023 đánh dấu bước ngoặt lớn trong tư duy quản lý. Dưới đây là phân tích so sánh chi tiết các điểm mới trọng yếu:

Kết luận

Quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là hai mặt không thể tách rời trong khuôn khổ pháp lý điều chỉnh hoạt động phát triển nhà ở. Pháp luật không chỉ trao cho chủ đầu tư nhiều quyền quan trọng để chủ động triển khai dự án, huy động vốn, kinh doanh nhà ở và thu hồi lợi nhuận hợp pháp, mà đồng thời cũng đặt ra hệ thống nghĩa vụ nghiêm ngặt nhằm bảo đảm trật tự quản lý nhà nước, chất lượng công trình và quyền lợi chính đáng của người mua nhà.

Việc thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về đất đai, xây dựng, tài chính, minh bạch thông tin, bảo hành công trình và cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở không chỉ là yêu cầu mang tính pháp lý bắt buộc, mà còn là thước đo uy tín và năng lực của chủ đầu tư trên thị trường. Ngược lại, mọi hành vi vi phạm nghĩa vụ đều có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, làm phát sinh tranh chấp, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của khách hàng và sự ổn định của thị trường bất động sản.