Tài sản đảm bảo là gì ?

Tài sản bảo đảm là tài sản mà bên bảo đảm dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên nhận bảo đảm. Theo Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Tài sản bảo đảm phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, được phép giao dịch và không có tranh chấp, tài sản bảo đảm cũng có thể là quyền sử dung đất. Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của người thứ ba hoặc quyền sử đụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người thứ ba có thoả thuận.

Xử lý tài sản bảo đảm

Bán tài sản bảo đảm

Phương thức bán tài sản này chủ yếu là bán đấu giá tài sản bảo đảm. Đối với các giao dịch bảo đảm có quy định về việc xử lý tài sản bằng phương thức bán đấu giá, thì bắt buộc phải được bán đấu giá thông qua các tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp và theo trình tự, thủ tục được quy định của Luật bán đấu giá tài sản và pháp luật liên quan.

Người có tài sản bán đấu giá có quyền lựa chọn tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp để tiến hành bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm

Trong trường hợp các bên thỏa thuận về việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm thì việc nhận chính tài sản bảo đảm được thực hiện như sau:

– Các bên có quyền tự thỏa thuận hoặc thông qua tổ chức có chức năng thẩm định giá tài sản để có cơ sở xác định giá trị của tài sản bảo đảm.

– Trong trường hợp giá trị của tài sản bảo đảm lớn hơn giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm thì bên nhận bảo đảm phải thanh toán số tiền chênh lệch đó cho bên bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

– Bên nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ phải xuất trình văn bản chứng minh quyền được xử lý tài sản bảo đảm và kết quả xử lý tài sản bảo đảm cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.

Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ

– Bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu người thứ ba là người có nghĩa vụ trả nợ chuyển giao các khoản tiền hoặc tài sản khác cho mình hoặc cho người được ủy quyền. Trong trường hợp người có nghĩa vụ trả nợ yêu cầu thì bên nhận bảo đảm phải chứng minh quyền được đòi nợ.

– Trong trường hợp bên nhận bảo đảm đồng thời là người có nghĩa vụ trả nợ thì bên nhận bảo đảm được bù trừ khoản tiền đó.

Điều kiện đối với tài sản bảo đảm

Pháp luật quy định, tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu)1. Tuy nhiên, điều này là không hoàn toàn chính xác. Ví dụ như thuyền trưởng tàu biển, chỉ là người chỏ hàng thuê, không hề có quyền sở hữu hay được chủ sở hữu ủy quyền nhưng vẫn có quyền cầm cố hàng hóa theo quy định của Bộ luật Hàng hải Việt Nam năm 2015.

Riêng đối vổi quyền sử dụng đất thì khá phức tạp và có nhiều quan điểm khác nhau. Loại quan điểm thứ nhất cho rằng, quyền sử dụng đất, tuy được coi là một loại tài sản, nhưng người sử dụng đất không thể là chủ sở hữu của đất đai nói chung hay quyền sử dụng đất nói riêng để mang đi thế chấp. Chưa kể trong nhiều trường hợp, người thuê đất,
rõ ràng là không có quyền sở hữu cũng như quyền sử dụng đất cũng có quyền thế chấp quyền sử dụng đất.

Loại quan điểm thứ hai thì cho rằng, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản, mà quyền tài sản thì lại là một trong 4 loại tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự. Vì vậy, ngưòi sử dụng đất có quyền sở hữu đối với quyền tài sản là quyền sử dụng đất, nên vẫn thuộc trường hợp người thế chấp có quyền sở hữu đối với tài sản thê chấp. Việc này cũng tương tự như quyền sử dụng đối vổi tài sản là nhà thuê, thì người thuê cũng có thể cho thuê lại nếu như được chủ sở hữu đồng ý (đối với đất, thì Nhà nước thông qua Luật Đất đai, đã đồng ý cho người sử dụng đất, trong đó có người thuê đất được quyền thế chấp hay quyền cho thuê lại). Tuy nhiên, dù đều là những người có quyền sử dụng đất, nhưng không phải tất cả các trường hợp đều có các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp. Có thể diễn đạt vấn đề pháp lý đặc biệt này như sau: chỉ ai có quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất thì mới có quyền thê chấp. Ví dụ người được Nhà nước cho thuê đất mà chưa trả tiền sử dụng đất hoặc tuy đã trả tiền, nhưng tiền ấy lại chính là của Nhà nước, thì quyền sử dụng đất thuê trong trường hợp này lại chưa đủ điều kiện để được coi là quyền sở hữu tài sản, nên cũng chưa đủ điều kiện để thê chấp. Hay nói cách khác, khi đó mới chỉ có quyền tài sản gốc đối với đất, còn quyền sử dụng đất vẫn là quyền phái sinh hoàn toàn phụ thuộc mà chưa tách được riêng để trỏ thành một tài sản tương đối độc lập vói tài sản gốc.

Tóm lại, pháp luật quy định chỉ cá nhân, pháp nhân có quyền sở hữu tài sản thì mối được thế chấp, trong khi chỉ công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại vẫn cho phép thế chấp. Vì vậy, rất khó hình dung, vì quyền sử dụng đất không phải là đất, mà chỉ giống như cái bóng của đất trong khi đất thì gần như không có bóng, trừ phần gồ ghề, lồi lõm như núi cao, vực sâu.

Pháp luật cũng quy định, tài sản bảo đảm có thể được mô tả chung, nhưng phải xác định được. Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. Giá trị của tài sản bảo đảm có thể lốn hơn, bằng hoặc nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.

Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lón hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm (trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác). Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.

Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật cho phép dùng quyền sử dụng đất hoặc tài sản có đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự thì bên nhận thế chấp hoặc người thứ ba đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản phải giao lại giấy chứng nhận đó cho người yêu cầu đăng ký để thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, trừ trường hợp các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận khác về việc thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm. Trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hoàn thành việc đăng ký giao dịch bảo đảm, người yêu cầu đăng ký có trách nhiệm trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thê chấp hoặc người thứ ba có quyền giữ giấy chứng nhận đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp thì giá trị tài sản bảo đảm phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm. Chẳng hạn như quy định đối với trường hợp thế chấp để bảo đảm cho khoản vay được Chính phủ bảo lãnh thì giá trị của tài sản thế chấp tối thiểu bằng 120% trị giá gốc của khoản vay.

Trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 đã có sự mâu thuẫn với Bộ luật Dân sự năm 2005 khi quy định, chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ỗ, nếu giá trị của nhà ở đó lớn hơn tổng giá trị nghĩa vụ.

Ngoài ra, còn một số điều kiện khác đối với tài sản, biện pháp và trường hợp giao dịch bảo đảm cụ thể được trình bày tại các mục liên quan trong cuốn sách này.

Để hạn chế rủi ro, một số tổ chức tín dụng còn đặt ra quy định chỉ nhận thế chấp bất động sản của người thứ ba nếu xác định được lý do thế chấp hợp lý, rõ ràng như do quan hệ sở hữu chung, kinh doanh chung, quan hệ gia đình ruột thịt hoặc tài sản đứng tên của ngưồi thứ ba nhưng thực chất là tài sản thuộc sở hữu của bên vay.