Quy định của pháp luật về thế chấp bất động sản khác

Ngoài tài sản bảo đảm là nhà ở và quyền sử dụng đất, pháp luật còn có những quy định về tài sản bảo đảm là các loại bất động sản khác như rừng, khách sạn, trụ sở văn phòng, cửa hàng, nhà kho, sạp chợ, ..

Khái quát chung về thế chấp bất động sản khác

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì gần như tất cả các tài sản (gồm động sản, bất động sản) đều có thể thế chấp, trừ trường hợp bị hạn chế việc thế chấp theo quy định của pháp luật.

Ngoài tài sản bảo đảm là nhà ở và quyền sử dụng đất, pháp luật còn có những quy định về tài sản bảo đảm là các loại bất động sản khác như rừng, khách sạn, trụ sở văn phòng, cửa hàng, nhà kho, sạp chợ, …

Luật Thủy sản năm 2017 quy định tổ chức, cá nhân Việt Nam được Nhà nước giao khu vực biển (Luật Thủy sản năm 2003 quy định là thuê mặt nước biển) để nuôi trồng thủy sản có thu tiền sử dụng khu vực biển mà đã trả trước toàn bộ tiền sử dụng theo thời hạn giao, có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng khu vực biển được giao và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vổi khu vực biển được giao trong thời hạn giao tại tổ chức tín dụng Việt Nam theo quy định của pháp luật.

Luật Tài nguyên nước năm 2012, Luật Đất đai năm 2013, Luật Thủy sản năm 2017 và Luật Lâm nghiệp năm 2017 đã quy định một loạt trường hợp không được thế chấp quyền sử dụng đất mà chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất như sau:

Thứ nhất, tổ chức, cá nhân sử dụng đất tại cảng hàng không, sân bay thì được dùng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ hai, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ ba, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ tư, tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ năm, người Việt Nam định cư ỏ nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nếu trả tiền thuê đất, thuê lại đất hằng năm thì có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền vói đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ sáu, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Thứ bảy, hộ gia đình, cá nhân thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

Thứ tám, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nưốc ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ chín, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp (tỷ lệ cổ phần chi phối có thể được hiểu là tỷ lệ cổ phần chiếm trên 50% vốh điều lệ của công ty đó), mà thuê đất nộp tiền thuê đất hằng năm, thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam);

Thứ mười, doanh nghiệp hên doanh mà bên Việt Nam góp vốn bằng quyền sử dụng đất nay chuyển thành doanh nghiệp có 100% vốn nưốc ngoài, đối với trường hợp quyền sử dụng đất do nhận góp vốn trước đó không thuộc trường hợp được sử dụng để thực hiện các dự án đầu tư nhà ở để bán và doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm thì có quyền thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

Thứ mười một, cá nhân Việt Nam được Nhà nước giao khu vực biển để nuôi trồng thủy sản không thu tiền sử dụng khu vực biển tính từ đường mép nước biển thấp nhất trung bình trong nhiều năm đến 03 hải lý có quyền được. thê chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với khu vực biển được giao tại tổ chức tín dụng Việt Nam theo quy định của pháp luật;

Thứ mười hai, tổ chức, cá nhân Việt Nam được Nhà nước giao khu vực biển để nuôi trồng thủy sản có thu tiền sử dụng khu vực biển mà đã trả tiền sử dụng hằng năm có quyền thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với khu vực biển được giao tại tổ chức tín dụng Việt Nam theo quy định của pháp luật;

Thứ mười ba, tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để trồng rừng sản xuất bằng vốh tự đầu tư được thế chấp bằng giá trị rừng sản xuất là rừng trồng.

Thứ mười bốn, hộ gia đình, cá nhân được được Nhà nước giao đất để trồng rừng sản xuất, rừng phòng hộ được thế chấp bằng giá trị rừng sản xuất là rừng trồng;

Thứ mười lăm, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất để trồng rừng sản xuất có quyền thê chấp bằng giá trị rừng sản xuất là rừng trồng trong thời gian thuê đất

Thứ mười sáu, tổ chức, cá nhân được cấp giấy phép xả nước thải vào nguồn nước thì có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản đầu tư vào công trình xả nước thải vào nguồn nước theo quy định của pháp luật.

2.Tổng hợp về điều kiện nhận thế chấp bất động sản

TT	Nhà ở	Quyền sử dụng đất	Bất động sản khác
1	Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ố và tải sản khác gắn Rền với đất, trừ nhà ồ hình thành trong tương lai.	Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.	Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất

TT	Nhà ở	Quyền sử dụng đất	Bất động sản khác
2	Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu.	Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.	Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất.
3	Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính.	Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.	Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
4	Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dổ nhà ở.	Đất không còn nợ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
5	Trong thời hạn sở hữu ở đối với trường hợp sở hữu nhà ỗ có thời hạn.	Trong thời hạn sử dụng đất.

 

Các quy định của Luật Thủy sản năm 2003 và 2017, Luật Bảo vệ và phát triển rừng năm 2004 và Luật Đất đai năm 2013 quy định tổ chức, cá nhân chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng khu vực biển và tài sản thuộc Sở hữu của mình trên đó tại tổ chức tín dụng, thậm chí chỉ để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Việc này đã hạn chế quyền sử dụng và quyền sở hữu tài sản được quy định trong Hiến pháp năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015.

Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định hai trường hợp không đồng thời thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mà chỉ thế chấp một trong hai thứ là quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất1. Tuy nhiên, việc chỉ nhận thế chấp một phần sẽ rất rủi ro cho bên nhận thế chấp, vì rất phức tạp, khó xử lý, giảm giá trị khi xử lý tài sản thế chấp sau này, nhất là phần tài sản còn lại được thế chấp hoặc bán, chuyển nhượng hợp pháp hay bất hợp pháp cho người khác. Trường hợp bên thế chấp chỉ nhận thế chấp một trong hai loại tài sản nêu trên, nếu muốn hạn chế bớt rủi ro thì cần có thỏa thuận rõ ràng và tốt nhất là quản lý bản gốc các giấy tờ liên quan đến tài sản còn lại (dù không nhận thế chấp), để hạn chế việc chủ tài sản mang đi thực hiện các giao dịch khác.