Quy đinh chung của pháp luật về bán tài sản đảm bảo

Bên nhận thế chấp đương nhiên được quyền bán tài sản thế chấp trong trường hợp hợp đồng thế chấp có điều khoản thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được quyền bán tài sản thế chấp, thậm chí ghi nhận rõ việc bên thế chấp ủy quyền cho bên nhận thế chấp.

Bán tài sản bảo đảm

Theo quy định của pháp luật cũng như các bên thường thỏa thuận trong hợp đồng cầm cố, thế chấp về việc xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức bán tài sản bảo đảm, bao gồm hai bên cùng bán, bên bảo đảm hoặc bên nhận bảo đảm bán, bán đấu giá hoặc thông qua người thứ ba.

Nghị quyết số 42/2017/QH14 quy định, tổ chức tín dụng được bán nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu công khai, minh bạch, theo quy định của pháp luật; giá bán phù hợp với giá thị trường, có thể cao hơn hoặc thấp hơn dư nợ gốc của khoản nợ.

Số tiền thu được từ xử lý tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu của các tổ chức tín dụng, sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý tài sản bảo đảm được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ nợ được bảo đảm cho tổ chức tín dụng trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác không có bảo đảm của bên bảo đảm.

Tổ chức tín dụng được quyền bán khoản nợ xấu mà khoản nợ xấu đó có tài sản bảo đảm đang bị kê biên cho tổ chức mua bán, xử lý nợ xấu, doanh nghiệp có chức năng kinh doanh mua, bán nợ.

Bên nhận bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng tài sản bảo đảm từ việc xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng không phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí khác của bên bảo đảm từ số tiền chuyển nhượng tài sản bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký, thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm.

Bên nhận thế chấp đương nhiên được quyền bán tài sản thế chấp trong trường hợp hợp đồng thế chấp có điều khoản thỏa thuận về việc bên nhận thế chấp được quyền bán tài sản thế chấp, thậm chí ghi nhận rõ việc bên thế chấp ủy quyền cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, hầu hết

công chứng viên, tổ chức bán đấu giá và cơ quan đăng ký sang tên bất động sản không chấp nhận thỏa thuận từ trước trong hợp đồng bảo đảm, mà chỉ chấp nhận thỏa thuận tại thời điểm bán tài sản và đòi hỏi bên thế chấp phải ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng ủy quyền tại thời điểm xử lý tài sản thế chấp, nhất là đốì với bất động sản. Việc này đã làm cho quá trình xử lý tài sản bảo đảm thường phải đưa ra Toà án, bị kéo dài, tốn kém và ảnh hưởng đến việc hạch toán, nộp thuế không đúng với bản chất giao dịch.

Một số tổ chức tín dụng đã đối phó với việc này bằng cách: Làm hợp đồng ủy quyền bán tài sản cùng thời điểm với việc ký hợp đồng thế chấp. Điều này là bất hợp lý và cũng chỉ được một số tổ chức hành nghề công chứng chấp nhận.

Pháp luật cho phép bên nhận bảo đảm được bán hoặc yêu cầu tổ chức bán đấu giá bán tài sản bảo đảm theo thỏa thuận. Tuy nhiên, “trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này”.

Xác định giá bán tài sản thì việc bán tài sản bảo đảm được thực hiện

Trường hợp bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có thỏa thuận về việc bán tài sản bảo đảm không qua đấu giá và không có thỏa thuận khác về việc xác định giá bán tài sản thì việc bán tài sản bảo đảm được thực hiện như sau:

Thứ nhất, bên nhận bảo đảm và bên bảo đảm thỏa thuận về giá bán tài sản bảo đảm bằng văn bản. Trong trường hợp không thỏa thuận được giá bán tài sản thì bên bảo đảm có quyền chỉ định tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá bán tài sản trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày không thỏa thuận được giá bán. Sau thời hạn 15 ngày, nếu bên bảo đảm không chỉ định tổ chức có chức năng thẩm định giá thì bên nhận bảo đảm có quyền chỉ định tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá bán tài sản. Chi phí thuê tổ chức có chức năng thẩm định giá được tính vào chi phí xử lý tài sản bảo đảm;

Thứ hai, trong trường hợp tài sản bảo đảm không bán được theo định giá của tổ chức có chức năng thẩm định giá thì bên nhận bảo đảm được quyền hạ giá bán tài sản trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày không bán được tài sản. Việc hạ giá bán tài sản thực hiện liên tục ba lần nhưng mỗi lần hạ giá bán tài sản không được quá 10% giá đã định và phải cách nhau ít nhất là 30 ngày đối với bất động sản và 15 ngày đối với động sản. Bên nhận bảo đảm có trách nhiệm thông báo cho bên bảo đảm việc hạ giá bán tài sản bảo đảm;

Thứ ba, sau ba lần liên tục hạ giá mà vẫn không bán được tài sản bảo đảm thì bên nhận bảo đảm được nhận • • • • chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Giá trị tài sản bảo đảm trong trường hợp này là mức giá của lần hạ giá cuốỉ cùng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

Thứ tư, việc bán tài sản bảo đảm phải được thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan. Bên nhận bảo đảm phải bồi thường thiệt hại nếu có hành vi trái pháp luật, gây thiệt hại cho chủ sở hữu tài sản, người có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản bảo đảm trong quá trình bán tài sản bảo đảm.

Ngân hàng “chật vật” bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ

Những năm gần đây, Nhà nước cũng như Chính phủ luôn đề cao và coi trọng việc xử lý dứt điểm nợ xấu tại các ngân hàng, một phần vừa làm trong sạch hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng, một phần thúc đẩy sự phát triển của loạt hình dịch vụ mới, dịch vụ bán đấu giá tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp.

Theo ngân hàng Agribank, đấu giá là một trong các phương thức xử lý tài sản thế chấp được xem là tối ưu mà các ngân hàng lựa chọn khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ. Song đây cũng là giai đoạn cuối cùng và khó khăn nhất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng.

Về nguyên tắc, khi khách hàng đặt quan hệ tín dụng với ngân hàng nếu vay có tài sản bảo đảm thì khách hàng phải ký hợp đồng thế chấp tài sản (có thể là thế chấp tài sản của bên thứ ba hoặc thế chấp tài sản của chính khách hàng vay) và khi khách hàng không trả nợ theo hợp đồng tín dụng đã ký thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản đã thế chấp để thu hồi nợ.

Tuy nhiên, tại hội thảo do Hiệp hội Ngân hàng tổ chức, đại diện nhiều ngân hàng phản ánh tình trạng khách hàng tạo ra “tranh chấp giả” để kéo dài thời gian thi hành án khá phổ biến. Nhiều vụ việc kéo dài cả chục năm nhưng không xử lý triệt để được.

Tại nhiều địa phương như TP.HCM trong các năm gần đây tỉ lệ các vụ việc thi hành án liên quan đến tổ chức tín dụng trên địa bàn được giải quyết mới đạt hơn 24%/năm. Thậm chí nhiều vụ việc thi hành án đã thụ lý trên 3 năm nhưng đến nay vẫn chưa thể giải quyết dứt điểm. Số tiền thu hồi theo đó cũng đạt rất thấp, có năm chỉ đạt gần 10%.

Kết quả trên cho thấy hoạt động thi hành án, xử lý phát mãi tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu thời gian qua gặp nhiều trở ngại và tốc độ xử lý nợ xấu thông qua khởi kiện tại Tòa án vẫn chậm hơn nhiều so với kỳ vọng của các ngân hàng.

Quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm

Thứ nhất, việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện đúng với thỏa thuận của các bên, quy định của Nghị định và pháp luật liên quan.

Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền khai thác khoáng sản, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên khác thì việc xử lý tài sản bảo đảm phải phù hợp theo quy định của pháp luật về khoáng sản, pháp luật về tài nguyên thiên nhiên khác và pháp luật có liên quan.

Thứ hai, bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm.

Thứ ba, trường hợp Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định tài sản đang dùng để bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì tài sản này được xử lý theo quy định đó.

Thứ tư, việc bên nhận bảo đảm xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.