Phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa? Nội dung phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa là gì?

Theo quy định tại Điều 30a Nghị định 126/2017/NĐ-CP: Phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa là tập hợp các đề xuất về hình thức sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (nếu có) của địa phương đã được phê duyệt và công bố của các diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hóa và các công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp cổ phần hóa đầu tư 100% vốn điều lệ đang quản lý, sử dụng tính đến thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp để trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, phê duyệt.

Trách nhiệm  và trình tự lập phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa

Trách nhiệm lập phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa:

Căn cứ phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp khi cổ phần hóa và thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp, Ban Chỉ đạo chỉ đạo doanh nghiệp xây dựng phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa bao gồm toàn bộ diện tích đất của doanh nghiệp cổ phần hóa và các công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên do doanh nghiệp cổ phần hóa đầu tư 100% vốn điều lệ đang quản lý, sử dụng tính đến thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp (bao gồm cả phần diện tích đất không thuộc đối tượng sắp xếp lại, xử lý nhà đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và diện tích đất không thuộc phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP của Chính phủ (nếu có)).

Trình tự lập phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa như sau:

Thứ nhất, doanh nghiệp cổ phần hóa báo cáo cơ quan đại diện chủ sở hữu (đối với doanh nghiệp cổ phần hóa quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định này báo cáo Hội đồng thành viên hoặc Chủ tịch của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định này) có văn bản gửi lấy ý kiến của các địa phương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất đang quản lý, sử dụng) về phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa.

Thứ hai, trong thời hạn 03 tháng kể từ ngày nhận được đề nghị của cơ quan đại diện chủ sở hữu theo quy định tại khoản 3 Điều này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất đang quản lý, sử dụng) phải có ý kiến trả lời bằng văn bản về phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa.

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất đang quản lý, sử dụng) chịu trách nhiệm có ý kiến về diện tích đất doanh nghiệp sẽ tiếp tục sử dụng khi cổ phần hóa và giá đất cụ thể đối với diện tích đất giao theo quy định của pháp luật về đất đai để làm cơ sở cho việc xác định giá trị doanh nghiệp theo quy định; đồng thời chịu trách nhiệm chỉ đạo tiến hành kiểm điểm, xử lý trách nhiệm các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc chậm có ý kiến chính thức về phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa dẫn tới phải tổ chức xác định lại giá trị doanh nghiệp; việc chậm có ý kiến về phương án sử dụng đất của doanh nghiệp được xem xét là một căn cứ để đánh giá và phân loại cán bộ, công chức theo quy định của pháp luật về cán bộ công chức.

Căn cứ phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP của doanh nghiệp cổ phần hóa đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; nhu cầu sử dụng đất của doanh nghiệp theo phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương (nếu có), Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất đang quản lý, sử dụng) có ý kiến về các diện tích đất trên địa bàn mà doanh nghiệp tiếp tục sử dụng khi cổ phần hóa. Ý kiến của Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (nơi doanh nghiệp có diện tích đất đang quản lý, sử dụng) gồm các nội dung sau:

– Thống nhất phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa đối với các diện tích đất không có thay đổi so với phương án sắp xếp lại, xử lý nhà đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP.

– Có ý kiến về sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương (nếu có), hình thức sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của các diện tích đất có thay đổi so với phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất và phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã được phê duyệt; các diện tích đất doanh nghiệp được giao, nhận chuyển nhượng và thuê đất theo quy định của pháp luật phát sinh từ sau thời điểm phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất và phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã được phê duyệt đến thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp và các diện tích đất không thuộc đối tượng sắp xếp lại, xử lý nhà đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và diện tích đất không thuộc phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP của Chính phủ (nếu có).

Trường hợp đề xuất phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa chưa phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương (nếu có) hoặc khác với mục đích sử dụng đất theo phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã được phê duyệt thì doanh nghiệp phải điều chỉnh lại phương án sử dụng đất đối với các diện tích đất này cho phù hợp. Trường hợp doanh nghiệp không điều chỉnh lại phương án sử dụng đất đối với các diện tích đất này thì cơ quan đại diện chủ sở hữu chỉ đạo doanh nghiệp thực hiện trả lại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật về đất đai để sử dụng vào mục đích khác. Giá trị còn lại của tài sản trên diện tích đất phải trả lại cho Nhà nước (nếu có) doanh nghiệp cổ phần hóa bàn giao cho địa phương tiếp nhận, quản lý; đồng thời hạch toán giảm tài sản, giảm vốn chủ sở hữu theo giá trị còn lại của tài sản đang ghi nhận trên sổ sách kế toán tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.

– Giá đất cụ thể tại thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp theo quy định tại khoản 3 và điểm d khoản 4 Điều 114 của Luật Đất đai đối với những diện tích đất được giao theo quy định tại khoản 1 Điều 30 Nghị định này.

Thứ ba, trong thời hạn 01 tháng kể từ ngày nhận đủ ý kiến của các địa phương về phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa theo quy định tại khoản 4 Điều này, cơ quan đại diện chủ sở hữu quyết định phê duyệt phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa của doanh nghiệp và phải đảm bảo phương án được phê duyệt trước thời điểm quyết định công bố giá trị doanh nghiệp. Riêng doanh nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định này, Hội đồng thành viên hoặc Chủ tịch của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định này quyết định phê duyệt phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa.

Cơ quan đại diện chủ sở hữu hoặc Hội đồng thành viên hoặc Chủ tịch của doanh nghiệp do Nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ quy định tại khoản 2 Điều 2 Nghị định này chịu trách nhiệm chỉ đạo tiến hành kiểm điểm, xử lý trách nhiệm các tổ chức, cá nhân có liên quan trong việc chậm phê duyệt phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa của doanh nghiệp dẫn tới phải tổ chức xác định lại giá trị doanh nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 23 Nghị định này; việc chậm phê duyệt phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa được xem xét là một căn cứ để đánh giá và phân loại cán bộ, công chức và người quản lý doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

Thứ tư, các diện tích đất doanh nghiệp cổ phần hóa được giao, nhận chuyển nhượng, thuê đất theo quy định của pháp luật phát sinh từ sau thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp đến thời điểm đăng ký kinh doanh lần đầu chuyển sang công ty cổ phần, doanh nghiệp thực hiện sắp xếp lại, xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; đồng thời hoàn tất các thủ tục để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và thực hiện các nghĩa vụ về tài chính theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan.

Nội dung chi tiết phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước

Nội dung chi tiết phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 2 Thông tư 03/2021/TT-BTNMT. Cụ thể như sau:

Tình hình hiện trạng quản lý, sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa

Doanh nghiệp cổ phần hóa có trách nhiệm lập báo cáo hiện trạng quản lý, sử dụng đất của doanh nghiệp đang quản lý, sử dụng tính đến thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp gửi cơ quan chủ quản phê duyệt, bao gồm những nội dung chính như sau:

a) Tổng diện tích, số lượng thửa đất đang quản lý, sử dụng tại từng xã, phường, thị trấn và tài sản gắn liền với từng thửa đất;

b) Hình thức, diện tích sử dụng đất theo từng hình thức gồm: Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nước giao đất, cho thuê đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần; Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất do nhận chuyển nhượng hợp pháp từ các tổ chức, cá nhân khác;

c) Thời hạn sử dụng đất (thời hạn lâu dài, thời hạn sử dụng đất còn lại đối với trường hợp sử dụng đất có thời hạn);

d) Diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất; diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất (nêu rõ lý do chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và kiến nghị);

đ) Diện tích đất đang sử dụng đúng mục đích;

e) Diện tích đất sử dụng không đúng mục đích; diện tích đất đã giao, cho thuê, cho mượn, góp vốn, liên doanh, liên kết, hợp tác không đúng quy định của pháp luật; diện tích đất có tranh chấp, lấn, chiếm; các trường hợp khác (nếu có);

g) Diện tích không được đưa vào sử dụng.

Đề xuất phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa

Căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (nếu có) của địa phương đã được phê duyệt và công bố; phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã được cơ quan có tham quyền phê duyệt; chiến lược phát triển doanh nghiệp, doanh nghiệp cổ phần hóa đề xuất phương án sử dụng đất gồm: tổng diện tích, số lượng thửa đất đề nghị giữ lại sử dụng; trong đó thể hiện rõ diện tích, loại đất, hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng đất của từng thửa đất đề nghị giữ lại sử dụng tại từng xã, phường, thị trấn.

So sánh, đối chiếu phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (nếu có), phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã được cơ quan có tham quyền phê duyệt theo các nội dung sau đây:

a) Diện tích các loại đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (nếu có) và không có thay đoi so với phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất đã được cấp có tham quyền phê duyệt theo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP ;

b) Diện tích các loại đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng (nếu có), có thay đoi so với phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đã được phê duyệt.

c) Diện tích đất doanh nghiệp được giao, được thuê, do nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật phát sinh từ sau thời điểm phê duyệt phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công, phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP đến thời điểm xác định giá trị doanh nghiệp.

d) Diện tích đất không thuộc đối tượng sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công và diện tích đất không thuộc phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP (nếu có).

Đối với diện tích đất có thay đổi so với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương (nếu có) hoặc khác với mục đích sử dụng đất theo phương án sắp xếp lại, xử lý nhà, đất theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản công; phương án sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 118/2014/NĐ-CP ; diện tích không đưa vào phương án sử dụng đất quy định tại khoản 2 Điều này thì việc xử lý được thực hiện theo quy định tại khoản 15 Điều 1 Nghị định số 140/2020/NĐ-CP.

Tham khảo thêm mẫu Nội dung Phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa và Biểu tổng hợp nội dung phương án sử dụng đất thực hiện theo Phụ lục I và Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT- BTNMT.