1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Trước đây, theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 như sau: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.”

Cũng theo khoản 1, điều 3 của Luật kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ 01/08/2024 định nghĩa lại như sau: “1. Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.”

Như vậy, khái niệm kinh doanh bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản mới nhất và đang có hiệu lực thì khái niệm kinh doanh bất động sản được mở rộng và để cập trực tiếp đến mục đích sinh lợi nhuận hoặc tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư. Có thể suy luận ngược, những hoạt động đầu tư không nhằm mục đích hướng đến lợi nhuận thì không chịu sự điều chỉnh của luật này.

2. Điều kiện thành lập doanh nghiệp?

Thứ nhất về chủ thể. Tổ chức, cá nhân quy định theo khoản 2, Điều 17, Luật Doanh nghiệp 2020 không được quyền thành lập doanh nghiệp:

– Tổ chức, cá nhân sau đây không có quyền thành lập và quản lý doanh nghiệp tại Việt Nam:

1. Cơ quan nhà nước, đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng tài sản nhà nước để thành lập doanh nghiệp kinh doanh thu lợi riêng cho cơ quan, đơn vị mình;
2. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của Luật Cán bộ, công chức và Luật Viên chức;
3. Sĩ quan, hạ sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân, viên chức quốc phòng trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội nhân dân Việt Nam; sĩ quan, hạ sĩ quan chuyên nghiệp, công nhân công an trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an nhân dân Việt Nam, trừ người được cử làm đại diện theo ủy quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp hoặc quản lý tại doanh nghiệp nhà nước;
4. Cán bộ lãnh đạo, quản lý nghiệp vụ trong doanh nghiệp nhà nước theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 88 của Luật này, trừ người được cử làm đại diện theo ủy quyền để quản lý phần vốn góp của Nhà nước tại doanh nghiệp khác;
5. Người chưa thành niên; người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; người bị mất năng lực hành vi dân sự; người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; tổ chức không có tư cách pháp nhân;
6. Người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, bị tạm giam, đang chấp hành hình phạt tù, đang chấp hành biện pháp xử lý hành chính tại cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định; các trường hợp khác theo quy định của Luật Phá sản, Luật Phòng, chống tham nhũng. Trường hợp Cơ quan đăng ký kinh doanh có yêu cầu, người đăng ký thành lập doanh nghiệp phải nộp Phiếu lý lịch tư pháp cho Cơ quan đăng ký kinh doanh;
7. Tổ chức là pháp nhân thương mại bị cấm kinh doanh, cấm hoạt động trong một số lĩnh vực nhất định theo quy định của Bộ luật Hình sự.”

Thứ hai, ngành nghề kinh doanh căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 27 Luật Doanh nghiệp 2020:

Doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp khi có đủ các điều kiện sau đây: Ngành, nghề đăng ký kinh doanh không bị cấm đầu tư kinh doanh;

Thứ ba, tên doanh nghiệp căn cứ theo Điều 37 Luật Doanh nghiệp 2020:

– Tên tiếng Việt của doanh nghiệp bao gồm hai thành tố theo thứ tự sau đây:

+ Loại hình doanh nghiệp;

+ Tên riêng.

– Loại hình doanh nghiệp được viết là “công ty trách nhiệm hữu hạn” hoặc “công ty TNHH” đối với công ty trách nhiệm hữu hạn; được viết là “công ty cổ phần” hoặc “công ty CP” đối với công ty cổ phần; được viết là “công ty hợp danh” hoặc “công ty HD” đối với công ty hợp danh; được viết là “doanh nghiệp tư nhân”, “DNTN” hoặc “doanh nghiệp TN” đối với doanh nghiệp tư nhân.

– Tên riêng được viết bằng các chữ cái trong bảng chữ cái tiếng Việt, các chữ F, J, Z, W, chữ số và ký hiệu.

-Tên doanh nghiệp phải được gắn tại trụ sở chính, chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh của doanh nghiệp. Tên doanh nghiệp phải được in hoặc viết trên các giấy tờ giao dịch, hồ sơ tài liệu và ấn phẩm do doanh nghiệp phát hành.

Thứ tư về trụ sở doanh nghiệp quy định tại Điều 42 Luật Doanh nghiệp 2020: Trụ sở chính của doanh nghiệp đặt trên lãnh thổ Việt Nam, là địa chỉ liên lạc của doanh nghiệp và được xác định theo địa giới đơn vị hành chính; có số điện thoại, số fax và thư điện tử (nếu có).

3. Phạm vi hoạt động lĩnh vực kinh doanh bất động sản?

Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 trước đây có thể chia thành hai phạm vi kinh doanh bất động sản như sau:

– Kinh doanh bất động sản, bao gồm các hoạt động: xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

– Kinh doanh dịch vụ bất động sản, bao gồm các hoạt động: thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

4. Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản? Vốn pháp định là bao nhiêu?

Căn cứ Điều 10 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, được sửa đổi bởi điểm a khoản 2 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 quy định:

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Cũng theo hướng dẫn trước đây tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 02/2022/NĐ-CP (Thay thế bởi: Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản) quy định Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản như sau:

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

+ Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp);

+  Phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sàn giao dịch bất động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản) các thông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoại liên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh

Đối với các thông tin đã công khai quy định tại điểm này mà sau đó có thay đổi thì phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi;

+  Chỉ kinh doanh các bất động sản có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, theo các quy định trên thì hiện nay khi thành lập công ty kinh doanh bất động sản sẽ không quy định bắt buộc về mức vốn pháp định

5. Thủ tục thành lập công ty kinh doanh bất động sản

5.1 Hồ sơ thành lập công ty kinh doanh bất động sản

– Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp.

– Điều lệ doanh nghiệp;

– Danh sách thành viên đối với công ty TNHH hai thành viên hoặc danh sách cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần;

– Bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân:

– Đối với cá nhân: Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu hoặc thẻ căn cước công dân còn hiệu lực;

– Đối với tổ chức: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp đối với tổ chức và kèm theo giấy tờ chứng thực cá nhân của người đại diện theo uỷ quyền của tổ chức;

– Quyết định góp vốn, Văn bản cử đại diện theo ủy quyền đối với thành viên công ty, cổ đông công ty là tổ chức;

– Tài liệu khác trong các trường hợp đặc biệt

– Hợp đồng cung cấp dịch vụ pháp lý (Hợp đồng ủy quyền)

5.2 Thủ tục thành lập công ty kinh doanh bất động sản

– Số lượng hồ sơ nộp: 01 bộ

– Nộp hồ sơ trực tiếp hoặc trực tuyến qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp hoặc thông qua hệ thống bưu chính công ích.

– Cơ quan tiếp nhận: Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh/ thành phố

– Thời gian xử lý: Trong thời gian 03 ngày làm việc ngay khi nhận được hồ sơ hợp lệ.