Hướng dẫn một số nội dung về triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh theo quy định của pháp luật(2)

Nội dung này được ban hành kèm theo Công văn số 2541/CV-TCT ngày 15 tháng 4 năm 2022 của Tổ công tác đặc biệt của Thủ tướng Chỉnh phủ.

31. Đối với các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có sử dụng đất không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi (như trạm xăng dầu, nhà kho, nhà xưởng, trung tâm thương mại,….) trong đó nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua biên bản thỏa thuận, ghi nhớ, hợp đồng hứa mua hứa bán giữa các cá nhân đừng chủ quyền đất và doanh nghiệp đề nghị thực hiện dự án thì có đủ cơ sở để được chấp thuận chủ trương đâu tư hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp đề xuất chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 29 của Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải cung cấp bản sao hợp lệ văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền chấp thuận việc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và bản sao hợp lệ các giấy tờ, văn bản khác thỏa thuận sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.

32. Khó khăn trong việc chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án phát triển và kinh doanh nhà ở chưa có trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, chương trình phát triển đô thị của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải xây dựng chương trình phát triển nhà ở của địa phương (bao gồm cả tại đô thị và nông thôn) cho từng giai đoạn 05 năm và 10 năm hoặc dài hơn để trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi phê duyệt theo quy định tại Điều 169 của Luật Nhà ở.

Trả lời:

Theo quy định tại điểm e khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư, nội dung thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá về sự phù hợp của dự án đầu tư với mục tiêu, định hướng phát triển đô thị, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở…

Do vậy, khi thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển và kinh doanh nhà ở phải đánh giá về sự phù hợp của dự án với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, mục tiêu, định hướng phát triển đô thị để có căn cứ xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án này.

33. Thực hiện thủ tục chắp thuận chủ trương đầu tư dự án khu đô thị, dự án chỉnh trang đô thị thuộc trường hợp thu hồi đất theo Điều 62 Luật Đất đai nhưng chưa thuộc danh mục thu hồi đất như thế nào do thực tế tại địa phương, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chỉ thông qua Danh mục thu hồi đất với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư?

Trả lời:

Khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai quy định “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”.

Trước đây, theo quy định tại khoản 6 Điều 56 Thông tư số 29/2014/TT- BTNMT ngày 02/6/2014 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, một trong các nội dung xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện là xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án… sử dụng đất vào các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai để thực hiện thu hồi đất, trong đó các dự án không thực hiện bằng ngân sách nhà nước phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, quy định này đã được sửa đổi tại khoản 6 Điều 46 Thông tư số 01/2021/TT-BTNMT ngày 12/4/2021 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định kỹ thuật việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (thay thế Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT). Theo đó, yêu cầu phải có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án không thực hiện bằng ngân sách nhà nước đã được bãi bỏ.

Như vậy, pháp luật về đất đai không có quy định yêu cầu việc thông qua Danh mục dự án cần thu hồi đất phải được thực hiện sau khỉ dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.

34. Giấy tờ chứng minh đất đã được (hoặc chưa được) giải phóng mặt bằng (nếu có), tài liệu chứng minh dự án không thuộc Danh mục dự án thu hồi đất đã được Hội đồng nhân dân cắp tỉnh thông qua là những tài liệu nào?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai, “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 cùa Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện”.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất là nhà đầu tư đang sử dụng đất do được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc do nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư, khu vực đất do nhà đầu tư đang sử dụng không thuộc Danh mục dự án cần thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Do đó, đề nghị căn cứ danh mục dự án cần thu hồi đất theo quy định nêu trên để xác định các dự án không thuộc danh mục dự án thu hồi đất.

35. Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án sản xuất kinh doanh thuê đất trực tiếp của Nhà nước tại khu công nghiệp được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 32 Luật Đầu tư, đối với dự án đầu tư quy định tại các điểm a, b và d khoản 1 Điều này thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế chấp thuận chủ trương đầu tư.

Do đó, trong trường hợp thuê đất trực tiếp của Nhà nước để thực hiện dự án đầu tư trong khu công nghiệp, đề nghị xem xét thực hiện phù hợp với các quy định nêu trên.

36. Trình tự, thủ tục thực hiện Dự án thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo điểm a khoản 1 Điều 32 cùa Luật Đầu tư thực hiện như thế nào? Trường hợp hộ kình doanh thuê đất để đầu tư sản xuất (không kể diện tích khu đất) hoặc thực hiện hoạt động kinh doanh thương mại dịch vụ (với diện tích nhỏ hơn 0,5 hec ta) có phải làm chủ trương đầu tư không hay chỉ làm thủ tục đất đai?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 59 cúa Luật Đất đai, trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Căn cứ quy định nêu trên, trường hợp hộ gia đình, cá nhân thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích dưới 0,5 héc ta thì không phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, do đó không phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư. Trong trường hợp này, việc giao đất, cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

37.Khi thẩm định nhu cầu sử dụng đất ở giai đoạn chấp thuận chủ trương đầu tư thì Sở Tài nguyên và Môi trường có phải thẩm định nhu cầu sử dụng đất không?

Trả lời:

– Theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 33 Luật Đầu tư, nội dung thẩm định chấp thuận chủ trương đầu tư bao gồm đánh giá nhu cầu sử dụng đất vả khả năng đáp ứng điều kiện giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư; khả năng đáp ứng điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất là một trong những nội dung thẩm định khi chấp thuận chủ trương đầu tư.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 36 Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan đến nội dung thẩm định quy định tại Điều 33 của Luật này

Do vậy, đề nghị Sở Tài nguyên và Môi trường thẩm định các nội dung nêu trên theo chức năng,, thẩm quyền khi được lấy ý kiến thẩm định chủ trương đầu tư.

38. Thẩm quyền quyết định chủ trương chuyến mục đích sử dụng rừng sang mục đích khác là của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, còn thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đẩu tư là của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh. Như vậy, có phải thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư chưa thống nhất với thẩm quyền chấp chấp thuận chuyển mục đích sử dụng rừng hay không?

Trả lời:

Thủ tục chủ trương đầu tư và thủ tục chuyển mục đích sử dụng rừng là các thủ tục độc lập, có nội dung, yêu cầu, trình tự, thẩm quyền và mục tiêu quản lý nhà nước khác nhau. Do vậy, thẩm quyền quyết định chủ trương chuyển mục đích sử dụng rừng theo quy định của Luật Lâm nghiệp và Nghị định sổ 83/2020/NĐ-CP không mâu thuẫn với thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

39. Tài liệu chứng minh năng lực tài chính đối với nhà đầu tư là tổ chức mới thành lập và thời điểm đề xuất dự án không trùng vào kỳ lập báo cáo tài chính được xác định như thế nào?

Trả lời:

Điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư quy định: “Tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư?

Do vậy, nhà đầu tư là tổ chức mới thành lập có thế nộp các tài liệu chứng minh năng lực tài chính như cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

40. Đối với các dự án đầu tư có tổng vốn đầu tư lớn nhưng không quy định báo cáo tài chính của nhà đầu tư phải được kiểm toán độc lập gây khó khăn trong việc xác minh tính xác thực của báo cáo tài chính do nhà đầu tư tự lập.

Trả lời:

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư, hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương dự án đầu tư do nhà đầu tư đề xuất bao gồm tài liệu chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư (gồm ít nhất một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chỉnh của công ty mẹ; cam kết hễ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư).

Điểm a khoản 1 Điều 6 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP đã quy định: “Nhà đầu tư chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, chính xác, trung thực của nội dung hồ sơ và các văn bản gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyển”.

Việc kiểm toán độc lập báo cáo tài chính được thực hiện theo quy định của pháp luật về kế toán, kiểm toán.

Do vậy, đề nghị xem xét báo cáo tài chính của nhà đầu tư theo quy định nêu trên và quy định của pháp luật về kế toán, kiểm toán.

Ngoài ra, trong trường hợp cần thiết để xác định căn cứ tính thuế, cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền có thể yêu cầu thực hiện giám định độc lập giá trị vốn đầu tư theo quy định tại Điều 45 Luật Đầu tư và Điều 28 Nghị định số 31/2021/ND-CP.

41. Tài liệu khác chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đẩu tư năm 2020 là tài liệu nào?

Trả lời:

Các tài liệu chứng minh năng lực tài chính đã được quy định tại điểm c khoản 1 Điều 33 Luật Đầu tư. Đề nghị Cơ quan đăng ký đầu tư căn cứ các tài liệu thực tế của từng dự án đầu tư để xác định các tài liệu khác có giá trị chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư để thực hiện dự án đầu tư ngoài các tài liệu như báo cáo tài chính 02 năm gần nhất, cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ, cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính và bảo lãnh về năng lực tài chính.

42. Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị 2009 đều quy định khái niệm chủ đầu tư là chủ thể trực tiếp thực hiện dự án. Tuy nhiên, Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Thông tư số 03/2021/TT- BKHĐT và Nghị định 25/2021/NĐ-CP không quy định nội dung về chủ đầu tư. Việc xác định quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án (sau khi nhà đầu tư được lựa chọn) được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Điều 7 Luật Xây dựng (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14) quy định cụ thể về việc xác định chủ đầu tư đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công, dự án sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công, dự án đầu tư theo phương thức đối tác công tư và dự án sử dụng vốn khác. Theo đó, đối với dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp pháp của tổ chức, cá nhân (dự án sử dụng vốn khác) mà pháp luật về đầu tư có quy định phải lựa chọn nhà đầu tư để thực hiện dự án, chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc ủy quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp pháp luật có liên quan quy định về việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư thì việc lựa chọn và công nhận chủ đầu tư phải đáp ứng các điều kiện và tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan.

Theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 4 Luật Đầu tư, việc triền khai dự án đầu tư xây dựng, nhà ở, khu đô thị thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư.

Khoản 3 Điều 42 Luật Đầu tư quy định: Nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động, phòng cháy và chữa cháy, quy định khác của pháp luật có liên quan, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Do vậy, đề nghị thực hiện các quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của chủ đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án sau khi nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo pháp luật về đầu tư phù hợp với các quy định nêu trên.

43. Khoản 1 Điều 11 và Điều 12 Nghị định 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ[14] quy định điều kiện xác định dự án sử dụng đất phải “thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai ”, Đồng thời cơ sở xác định dự án sử dụng đất cần lựa chọn nhà đầu tư có thể căn cứ trên cơ sở quy hoạch phân khu 1/2000, 1/5000.

Tuy nhiên, Luật Đất đai không quy định các điều kiện cần, đủ, căn cứ, hồ sơ, thủ tục tổng hợp trình HĐND tỉnh thông qua về Danh mục dự án cần thu hồi đất. Do đó, trường hợp các dự án đề xuất trên cơ sở quy hoạch phân khu 1/2000, 1/5000 sẽ khó khăn trong quá trình tổng hợp trình HĐND tỉnh thông qua (cơ sở tổng hợp, thời điểm tổng hợp, căn cứ xác định các thông số dự án cần thu hồi đất…), không đảm bảo điều kiện xác định dự án sử dụng đất để quyết định chủ trương đầu tư.

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP[15], hai trong số các điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất làm căn cứ lựa chọn nhà đầu tư là thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có)…

Theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai, đối với những dự án thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện. Việc lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 01/2021/TT-BTNMT. Trong đó kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện xác định quy mô, địa điểm công trình, dự án có sử dụng đất theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai để thực hiện thu hồi đất trong năm kế hoạch.

Yêu cầu về sự phù hợp với quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) theo quy định nêu trên được áp dụng khi lập danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, không áp dụng khi lập danh mục dự án cần thu hồi đất.

44. Đối với dự án du lịch kết hợp kinh doanh bất động sản (biệt thự, căn hộ để bán hoặc cho thuê với mục đích đất ở, thời hạn sử dụng đất lâu dài) hoặc các dự án du lịch đã được chấp thuận đầu tư đăng ký chuyển đổi mục tiêu, quy mô dự án có mục tiêu sử dụng đất hỗn hợp và thời hạn sử dụng đất cho các mục tiêu này là khác nhau (năm mươi năm hoặc lâu dài) thì thủ tục đầu tư, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

– Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp dự án đầu tư có các mục tiêu, nội dung thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của các cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư khác nhau thì cơ quan có thẩm quyền cao nhất chấp thuận chủ trương đầu tư đối với toàn bộ dự án.

– Theo quy định tại khoản 1 Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP,[16] trường hợp dự án có nhiều công năng, dự án đầu tư có sử dụng đất được xác định căn cứ công trình chính của dự án hoặc công trình chính có cấp cao nhất trong trường hợp dự án có nhiều công trình chính theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đề nghị căn cứ các quy định nêu trên để xác định thủ tục đầu tư phù hợp với từng trường hợp cụ thể.

45. Việc quản lý các dự án của nhà đầu tư thứ cấp đầu tư vào trong cụm công nghiệp được thực hiện như thế nào do các dự án này không thuộc trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 37 Luật Đầu tư?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 42 Luật Đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về quy hoạch, đất đai, môi trường, xây dựng, lao động, phòng cháy và chữa cháy, quy định khác của pháp luật có liên quan, văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có) và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có) trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư.

Do vậy, đề nghị thực hiện quản lý đối với các dự án của nhà đầu tư thứ cấp trong các cụm công nghiệp không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định nêu trên.

II. NỘI DUNG LIÊN QUAN ĐẾN VIỆC TRIỂN KHAI THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ 

46. Nhà đầu tư trúng đấu thầu theo quy định tại Nghị định số 25/2020/NĐ-CP có được tiếp cận đất đai mà không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 60 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP[17], sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư trúng thầu hoặc doanh nghiệp dự án do nhà đầu tư trúng thầu thành lập để thực hiện dự án áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 29 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư trúng đấu giá, trúng thầu thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai, đấu thầu và triển khai thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá hoặc Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư.

Như vậy, nhà đầu tư trúng đấu thầu được tiếp cận đất đai phù hợp với các quy định nêu trên.

47. Nhà đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư có được thành lập công ty con 100% vốn để thực hiện, quản lý dự án dự án không?

Trả lời:

Điều 52 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định về việc điều chỉnh dự án đầu tư trong trường hợp sử dụng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thuộc dự án đầu tư để góp vốn vào doanh nghiệp. Theo quy định tại khoản 7 Điều này, trường hợp thành lập tổ chức kinh tế để thực hiện dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư thì nhà đầu tư và tổ chức kinh tế đó phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều này. Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư thành lập được kế thừa quyền và nghĩa vụ thực hiện dự án đầu tư của nhà đầu tư đó. Nhà đầu tư thành lập tổ chức kinh tế thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định tương ứng tại các khoản 5 hoặc 6 Điều này.

48. Yêu cầu nhà đầu tư phải hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng mới được hoàn trả ký quỹ theo quy định tại điểm b khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP gây khó khăn cho nhà đầu tư bởi quy định này đòi hỏi phải mất nhiều chi phí, thủ tục rườm rà và mất nhiều thời gian cho việc nghiệm thu công trình xây dựng theo quy định về xây dựng, gây khó khăn cho các Nhà đầu tư?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm b khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, việc hoàn trả, điều chỉnh, chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án được thực hiện theo nguyên tắc hoàn trả số tiền ký quỹ còn lại và tiền lãi phát sinh từ số tiền ký quỹ (nếu có) hoặc chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ tại thời điểm nhà đầu tư đã hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng.

Yêu cầu về việc phải hoàn thành việc nghiệm thu công trình xây dựng làm căn cứ hoàn trả tiền ký quỹ theo quy định nêu trên là cần thiết nhằm bảo đảm dự án đầu tư được thực hiện theo đúng tiến độ nhà đầu tư đã cam kết.

49. Thời hạn ký quỹ trong trường hợp điều chỉnh tăng vốn và xử lý trong trường hợp nhà đầu tư không nộp hoặc kéo dài thời gian nộp tiền ký quỹ bổ sung trong trường hợp tăng vốn đầu tư của dự án thuộc trường hợp ký quỹ theo quy định tại Luật Đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

– Theo quy định tại khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, thời điểm, thời hạn thực hiện bảo đảm dự án được quy định như sau:

a) Nhà đầu tư thực hiện ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá và trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với trường hợp nhà đầu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) hoặc trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm);

b) Thời hạn bảo đảm thực hiện dự án được tính từ thời điểm thực hiện nghĩa vụ theo quy định tại điểm a khoản này đến thời điểm số tiền ký quỹ được hoàn trả cho nhà đầu tư hoặc được nộp vào ngân sách nhà nước hoặc đến thời điểm chấm dứt hiệu lực của bảo lãnh.

Theo quy định tại điểm e khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư trong nước đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, khi điều chỉnh dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này mà nội dung điều chỉnh làm thay đổi nội dung tại Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án, nhà đầu tư gửi văn bản thông báo cho Cơ quan đăng ký đầu tư trước khi điều chỉnh dự án đầu tư. Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư thực hiện điều chỉnh Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án phù hợp với nội dung điều chỉnh của dự án đầu tư.

Căn cứ các quy định nêu trên, trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, việc ký quỹ được thực hiện sau khi có quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Trường hợp dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư, việc ký quỹ thực hiện theo nguyên tắc thỏa thuận quy định tại điểm e khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/ND-CP.

– Điều 19 Nghị định số 122/2021/NĐ-CP ngày 28/12/2021 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư đã quy định về vi phạm về thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam, bao gồm không thực hiện ký quỹ hoặc không có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật quy định khác; thực hiện thủ tục bảo đảm thực hiện dự án đầu tư không đúng thời gian quy định; tăng vốn đầu tư của dự án mà không nộp bổ sung số tiền ký quỹ hoặc bổ sung bảo lãnh ký quỹ của tổ chức tín dụng khi có yêu cầu bồ sung bằng văn bản từ cơ quan quản lý đầu tư; kê khai, lập hồ sơ không hợp pháp, không trung thực, không chính xác để được giảm chi phí bảo đảm thực hiện dự án.

Ngoài ra, theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 48 Luật Đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư chấm dứt hoặc chấm dứt một phần hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp Nhà đầu tư không ký quỹ hoặc không có bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của pháp luật đối với dự án đầu tư thuộc diện bảo đảm thực hiện dự án đầu tư.

Do đó, đề nghị xem xét áp dụng quy định này đối với trường hợp nhà đầu tư không nộp hoặc kéo dài thời gian nộp tiền ký quỹ bổ sung khi tăng vốn đầu tư của dự án.

50. Dự án có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu năng lực kinh nghiệm được chấp thuận là nhà đầu tư thực hiện dự án có được miễn ký quỹ theo điểm b khoản 1 Điều 43 không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư, nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất không thuộc trường hợp phải ký quỹ ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Theo quy định tại Điều 13 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP[18], việc đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư đăng ký thực hiện dự án chỉ nhằm xác định số lượng nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm làm căn cứ áp dụng thủ tục chấp thuận nhà đầu tư hay tổ chức đấu thầu rộng rãi để lựa chọn nhà đầu tư.

Do vậy, việc nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu năng lực kinh nghiệm được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật không được coi là nhà đầu tư trúng đấu thầu thực hiện dự án và do vậy không thuộc trường hợp được miễn ký quỹ theo điểm b khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư.

51. Dự án được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng khác, dự án thuê đất trên cơ sở nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp (không có phương án giải phóng mặt bằng được duyệt) để thực hiện dự án phi nông nghiệp có thuộc trường hợp được miễn ký quỹ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 43 không? Trường hợp phải ký quỹ thì có được áp dụng điểm a hoặc b khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP không? Khi dự án bị chậm tiến độ nhưng đã được cấp có thẩm quyền quyết định điều chỉnh (gia hạn) tiến độ thực hiện dự án thì có phải nộp tiền ký quỹ theo quy định tại điểm c Khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trừ trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.

Căn cứ quy định nêu trên, việc miễn tiền ký quỹ không bao gồm trường hợp chuyến mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Do đó, trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiên dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp miễn ký quỹ theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư do dự án này có nội dung chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc nộp tiền ký quỹ theo quy định tại điểm a hoặc b khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP áp dụng trong trường họp nhà đầu tư ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt (không áp dụng đối với trường họp không có phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được duyệt).

52. Công ty A được phê duyệt chủ trương đầu tư dự án nhá máy sản xuất nhựa tại khu đất nông nghiệp. Chủ sử dụng đất hiện tại là cá nhân B. Cá nhân C là thành viên Công ty A đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ B và thực hiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào Công ty A để thực hiện dự án. Trường hợp này Công ty A không nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của ngườỉ sử dụng đất khác mà chỉ cỏ thành viên Công ty A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác và thực hiện góp vốn vào Công ty A. Như vậy, trong trường hợp này Công ty A phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ hay không?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên cơ sở nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất khác.
Như vậy, việc miễn tiền ký quỹ theo quy định nêu trên không bao gồm trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất khi thực hiện dự án đầu tư.

Việc Công ty A thực hiện dự án trên cơ sở sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường họp miễn ký quỹ theo điểm d khoản 1 Điều 43 LĐT do dự án này có nội dung chuyển mục đích sử dụng đất.

53. Thẩm quyền thực hiện các nội dung liên quan đến nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án giữa UBND tỉnh và Cơ quan quan đăng ký đầu tư liên quan đến thời điểm bảo đảm thực hiện dự án đầu tư; việc hoàn trả ký quỹ; nộp tiền ký quỹ vào ngân sách nhà nước được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

– Thẩm quyền thực hiện ký quỹ đã được quy định tại các Điều 25 và 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, Cơ quan đăng ký đầu tư là cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc thỏa thuận ký quỹ với nhà đầu tư. Luật Đầu tư và Nghị định số 31/2021/NĐ-CP không quy định riêng về thẩm quyền thực hiện các nội dung liên quan đến nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án giữa Ủy ban nhân cấp tỉnh và Cơ quan đăng ký đầu tư. Trách nhiệm quản lý nhà nước về đầu tư được thực hiện theo quy định tại khoản 4 Điều 69, Điều 70 Luật Đầu tư và khoản 3 Điều 98 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

– Việc hoàn trả ký quỹ, nộp tiền ký quỹ vào ngân sách nhà nước đã được quy định cụ thể tại các khoản 9 và 10 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

54. Khoản 4 Điều 77 Luật Đầu tư năm 2020 quy định trường hợp nhà đầu tư điều chỉnh mục tiêu, tiến độ thực hiện dự án đầu tư, chuyển mục đích sử dụng đất sau khi Luật này có hiệu lực thì phải thực hiện ký quỹ hoặc phải có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của Luật này, vậy việc ký quỹ này được thực hiện trước hay sau khi chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, việc ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ được thực hiện sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư…

Theo quy định tại khoản d khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/ND-CP, trường hợp điều chỉnh tăng vốn đầu tư của dự án, nhà đầu tư nộp bổ sung số tiền ký quỹ hoặc bồ sung bảo lãnh ký quỹ của tổ chức tín dụng tương ứng với số vốn đầu tư tăng theo quy định tại Quyết định chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư…

Căn cứ quy định nêu trên, việc ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ được thực hiện sau khi dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư.

55. Sau bao nhiêu ngày được cấp quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư phải triển khai thủ tục ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, nhà đầu tư thực hiện ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi được cấp Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá và trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (đối với trường hợp nhà đẩu tư không tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) hoặc trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (đối với trường hợp nhà đầu tư đã tạm ứng tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn để thực hiện dự án thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và được Nhà nước cho thuê đất, trả tiền thuê đất hằng năm).

Như vậy, Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP không quy định về thời hạn sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư thì nhà đầu tư phải triển khai thủ tục ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án mà chỉ quy định về việc thực hiện nghĩa vụ này trước khi tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc trước thời điểm ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 42 Luật Đầu tư, nhà đầu tư phải tuân thủ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư và Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trong quá trình triển khai thực hiện dự án đầu tư, bao gồm quy định, cam kết về tiến độ thực hiện dự án đầu tư (tiến độ góp vốn và huy động các nguồn vốn; tiến độ thực hiện các mục tiêu hoạt động chủ yếu của dự án đầu tư, tiến độ xây dựng cơ bản và đưa công trình vào hoạt động; trường hợp dự án đầu tư chia thành từng giai đoạn thì phải quy định tiến độ thực hiện từng giai đoạn…) được quy định tại khoản 8 Điều 40 Luật Đầu tư, Khoản 7 Điều 32 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

Do vậy, đề nghị thực hiện thủ tục ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án đầu tư.

56. Việc hoãn ký quỹ theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP được thực hiện đến thời điểm nào; nhà đầu tư không phải nộp ngay số tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh thì đến bao giờ nhà đầu tư sẽ phải nộp; đồng thời trong trường hợp này thì cơ quan đăng ký đầu tư có phải ký thỏa thuận với nhà đầu tư hay không hay nhà đầu tư không phải thực hiện ký quỹ?

Trả lời:

Theo quy định tại điểm a khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, trường hợp số tiền đã ứng bằng hoặc lớn hơn mức bảo đảm thực hiện dự án theo quy định tại khoản 2 Điều này, nhà đầu tư không phài nộp ngay tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng tại thời điểm quy định tại điểm a khoản 5 Điều này.

Điểm c khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định: “Nhà đầu tư có tiền ký quỹ hoặc chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng được nộp trong các trường hợp quy định tại các điểm a và b khoản này phải nộp tiền ký quỹ cho Cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định tại Điều này khi dự án bị chậm tiến độ theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư”.

Căn cứ quy định nêu trên, nhà đầu tư sẽ không phải nộp ngay tiền ký quỹ trong trường hợp quy định tại điểm a khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ- CP. Trong trường dự án bị chậm tiến độ theo quy định tại Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, nhà đầu tư sẽ phải nộp số tiền ký quỹ (không được lựa chọn nộp bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ) cho Cơ quan đăng ký đầu tư theo quy định tại theo quy định tại điểm c khoản 7 Điều 26 Nghị định số 31/2021/ND-CP.

Trong mọi trường hợp phát sinh nghĩa vụ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư, Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư phải ký Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án, bao gồm cả trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 26 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

57. Khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư quy định “Nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu dự án có sử dụng đất không phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh về nghĩa vụ ký quỹ.
Khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi có Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá.
Như vậy có sự mâu thuẫn giữa các quy định nêu trên.

Trả lời:

Điểm a khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư không phải ký quỹ hoặc có bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ trong trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Do vậy, trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm vẫn thuộc diện phải ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án. Khoản 5 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP quy định nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ ký quỹ hoặc nộp chứng thư bảo lãnh của tổ chức tín dụng về nghĩa vụ ký quỹ sau khi có quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá là phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 43 Luật Đầu tư nêu trên.

58. Việc thay đổi hình thức bảo đảm thực hiện dự án để áp dụng bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ đối với trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ký quỹ trước ngày Nghị định số 31/2021/NĐ-CP có hiệu lực được thực hiện như thế nào?

Trả lời:

Việc thay đổi hình thức bảo đảm thực hiện dự án để áp dụng bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ đối với trường hợp nhà đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, ký quỹ trước ngày Nghị định số 31/2021/NĐ-CP có hiệu lực được thực hiện theo quy định tại các khoản 2 và 3 Điều 123 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.
Theo đó, trường hợp nhà đầu tư có yêu cầu thay đổi hình thức bảo đảm thực hiện dự án để áp dụng bảo lãnh nghĩa vụ ký quỹ theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này hoặc điều chỉnh điều kiện hoàn trả tiền ký quỹ nhà đầu tư thỏa thuận với Cơ quan đăng ký đầu tư để điều chỉnh Thỏa thuận ký quỹ đã ký phù hợp với quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này.

Việc điều chỉnh Thỏa thuận ký quỹ theo quy định tại khoản 2 Điều này chỉ được áp dụng đối với phần nghĩa vụ có thời hạn thực hiện sau ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành. Trường hợp nhà đầu tư đang vi phạm nghĩa vụ thực hiện dự án thì không được đề nghị thay đổi hình thức bảo đảm thực hiện dự án hoặc điều kiện hoàn trả tiền ký quỹ cho đến khi vi phạm đã được xử lý. Việc điều chỉnh Thỏa thuận ký quỹ theo quy định tại khoản này không áp dụng đối với số tiền ký quỹ đã được hoàn trả hoặc không được hoàn trả trước ngày điều chỉnh Thỏa thuận ký quỹ.

59. Trường hợp dự án bị chậm tiến độ mà thời gian chậm không quá 12 tháng so với tiến độ quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư lần đầu thì nhà đầu tư có được hoàn trả tiền ký quỹ hay không?

Trả lời:

Đối với các dự án đầu tư được thực hiện kể từ ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành, việc hoàn trả tiền ký quỹ và nộp tiền ký quỹ vào ngân sách nhà nước thực hiện theo quy định tại khoản 9 và 10 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP. Theo đó, đối với dự án thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, số tiền bảo đảm thực hiện dự án chưa được hoàn trả được nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật trong trường hợp dự án bị chậm tiến độ đưa vào khai thác, vận hành theo quy định tại Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh tiến độ theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định này.

Ngoài ra, theo quy định tại e khoản 9 Điều 26 Nghị định số 31/2021/NĐ- CP, đối với dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, khi điều chỉnh dự án không thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này mà nội dung điều chỉnh làm thay đổi nội dung tại Thoả thuận bảo đảm thực hiện dự án, nhà đầu tư gửi văn bản thông báo cho Cơ quan đăng ký đầu tư trước khi điều chỉnh dự án đầu tư. Cơ quan đăng ký đầu tư và nhà đầu tư thực hiện điều chỉnh Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án phù hợp với nội dung điều chỉnh của dự án đầu tư. Trong trường hợp này, việc hoàn trả tiền ký quỹ thực hiện theo Thỏa thuận bảo đảm thực hiện dự án sau khi đã được điều chỉnh.
Đối với các dự án đầu tư thực hiện trước ngày Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực thi hành, việc hoàn trả tiền ký quỹ thực hiện theo quy định chuyển tiếp tại Điều 123 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.

60. Việc giao Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận, xử lý hồ sơ điểu chỉnh dự án đầu tư đã được chấp thuận dự án đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ- CP thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 117 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP có hợp lý không do các dự án này trước đây do Sở Xây dựng tiếp nhận, xử lý hồ sơ chấp thuận đầu tư?

Trả lời:

Hiện nay, các thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, điều chỉnh dự án đầu tư đối với dự án nhà ở, khu đô thị đã được thống nhất thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 (điểm d khoản 2 Điều 4, điểm g khoản 1 Điều 31, điểm b khoản 1 Điều 32, các khoản 2 và 6 Điều 41 Luật Đầu tư). Do vậy, việc giao Sở Kế hoạch và Đầu tư tiếp nhận, xử lý hồ sơ điều chỉnh dự án đầu tư đã được chấp thuận dự án đã được chấp thuận dự án đầu tư theo Nghị định số 11/2013/NĐ-CP là phù hợp với quy định của pháp luật và để thống nhất đầu mối thực hiện thủ tục về đầu tư.