1. Điều Kiện Kinh Doanh Bất Động Sản cho Nhà Đầu Tư Nước Ngoài

– Điều kiện đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản:

Theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đầu tư 2020, hiện nay tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã , trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trước đây, Luật Kinh doanh bất động sản quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên Luật Đầu tư 2020 có hiệu lực kể từ ngày 01/01/2021 đã bãi bỏ điều kiện này. Do vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chỉ cần thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định.

– Điều kiện kinh doanh ngành nghề môi giới bất động sản:

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

– Điều kiện kinh doanh sàn giao dịch bất động sản:

+ Sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

+Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;

+ Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng. Nếu có thay đổi phải thông báo cho Sở Xây dựng và khách hàng biết;

+ Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích tối thiểu là 50m2 và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.

Trước khi sàn giao dịch bất động sản vào hoạt động thì doanh nghiệp phải gửi hồ sơ thông báo đến Sở Xây dựng nơi thành lập sàn bao gồm các tài liệu sau đây

– Bản sao công chứng giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp;

– Quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;

– Danh sách nhân viên môi giới bất động sản;

– Bản sao công chứng chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản;

– Bản sao công chứng chứng chỉ hành nghề môi giới của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;

– Bản sao công chứng giấy chứng nhận hoàn thành khóa học về quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản của người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản;

– Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê địa điểm;

– Bản sao công chứng Quyết định thành lập sàn giao dịch bất động sản; Quyết định bổ nhiệm người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Sau khi nhận được hồ sơ, Sở Xây dựng đưa thông tin của sàn giao dịch lên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng. Đồng thời báo cáo về Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa thông tin của sàn lên trang thông tin điện tử của Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản.

2. Các Hình Thức Đầu Tư Bất Động Sản

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được phép kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau:

– Thuê để cho thuê lại nhà ở, công trình

– Đối với đất được nhà nước giao, được phép xây nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua.

– Đối với đất được nhà nước cho thuê, được phép xây nhà để ở cho thuê, xây nhà công trình để bán, cho thuê, cho thuê mua.

– Nhận chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.

– Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

3. Rủi Ro và Cơ Hội

Rủi ro cần lưu ý khi đầu tư bất động sản tại Việt Nam

Đầu tư bất động sản tại Việt Nam mang lại nhiều cơ hội hấp dẫn nhưng cũng đi kèm với những rủi ro nhất định mà nhà đầu tư nước ngoài cần hết sức lưu ý:

Rủi ro pháp lý:

– Khung pháp lý phức tạp và thay đổi: Hệ thống pháp luật về bất động sản tại Việt Nam đang trong quá trình hoàn thiện, có thể có những thay đổi, điều chỉnh gây ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư.

– Thủ tục hành chính rườm rà: Các thủ tục xin giấy phép, đăng ký, chuyển nhượng bất động sản có thể phức tạp và tốn nhiều thời gian.

– Mâu thuẫn trong hợp đồng: Các hợp đồng bất động sản đôi khi có những điều khoản mơ hồ, gây tranh chấp và khó giải quyết.

Rủi ro thị trường:

– Biến động giá bất động sản: Giá bất động sản tại Việt Nam có thể biến động mạnh do ảnh hưởng của nhiều yếu tố như chính sách, kinh tế vĩ mô, cung cầu.

– Bong bóng bất động sản: Nguy cơ hình thành bong bóng bất động sản có thể dẫn đến giảm giá trị tài sản và thua lỗ.

– Ảnh hưởng của dịch bệnh, thiên tai: Các sự kiện bất ngờ như dịch bệnh, thiên tai có thể gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản.

Rủi ro khác:

– Khó khăn trong việc tiếp cận thông tin: Nhà đầu tư nước ngoài có thể gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin đầy đủ và chính xác về thị trường bất động sản Việt Nam.

– Rào cản ngôn ngữ và văn hóa: Sự khác biệt về ngôn ngữ và văn hóa có thể gây ra những hiểu lầm và khó khăn trong quá trình giao dịch.

– Rủi ro từ đối tác: Việc lựa chọn đối tác không uy tín có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng.

Cơ hội tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

Bất chấp những rủi ro, Việt Nam vẫn là một thị trường bất động sản đầy tiềm năng với nhiều cơ hội hấp dẫn cho nhà đầu tư nước ngoài:

– Tăng trưởng kinh tế ổn định: Việt Nam đang duy trì tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định, thu hút đầu tư nước ngoài và tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, văn phòng, và các loại hình bất động sản khác.

– Dân số trẻ và đô thị hóa nhanh: Việt Nam có dân số trẻ, tăng trưởng nhanh và quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở và các dịch vụ liên quan.

– Chính sách hỗ trợ của Chính phủ: Chính phủ Việt Nam đang có nhiều chính sách hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.

– Cơ sở hạ tầng ngày càng hoàn thiện: Hệ thống giao thông, điện, nước và các cơ sở hạ tầng khác tại Việt Nam đang được đầu tư nâng cấp, tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển bất động sản.

– Tiềm năng tăng giá: Giá bất động sản tại Việt Nam dự kiến sẽ tiếp tục tăng trưởng trong tương lai, mang lại lợi nhuận hấp dẫn cho nhà đầu tư.

Các phân khúc bất động sản tiềm năng:

– Bất động sản công nghiệp: Nhu cầu về nhà xưởng, kho bãi ngày càng tăng do sự phát triển của các khu công nghiệp.

– Bất động sản thương mại: Các trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, khách sạn có tiềm năng phát triển mạnh mẽ.

– Bất động sản nghỉ dưỡng: Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại các bãi biển, khu du lịch đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

– Bất động sản nhà ở: Nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở trung cấp và cao cấp vẫn còn rất lớn.

Để giảm thiểu rủi ro và tận dụng tối đa cơ hội, nhà đầu tư nước ngoài nên:

– Nghiên cứu kỹ thị trường: Tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản Việt Nam, các quy định pháp luật, xu hướng phát triển và các dự án đang triển khai.

– Lựa chọn đối tác uy tín: Hợp tác với các công ty bất động sản uy tín, có kinh nghiệm và am hiểu thị trường.

– Tham khảo ý kiến của chuyên gia: Tư vấn từ các luật sư, kế toán, chuyên gia bất động sản sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn.

– Đa dạng hóa danh mục đầu tư: Không nên đầu tư toàn bộ vốn vào một dự án hoặc một loại hình bất động sản.

– Chuẩn bị kỹ lưỡng các hợp đồng: Kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng trước khi ký kết.