Theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 126 của Luật Đất đai 2024, để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án đầu tư có sử dụng đất, cần đảm bảo các điều kiện sau:

– Điều kiện chung để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho dự án đầu tư có sử dụng đất được quy định tại mục 1, bao gồm:

• Danh mục khu đất: Dự án phải thuộc danh mục các khu đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định đưa vào danh sách đấu thầu. Đây là một bước quan trọng để đảm bảo các khu đất được chọn đều đáp ứng yêu cầu và tiêu chí của địa phương.
• Quy hoạch: Dự án cần phải có quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy hoạch này là cơ sở quan trọng để xác định các yếu tố kỹ thuật và hạ tầng của khu vực, đảm bảo sự phù hợp với dự án đầu tư.
• Tuân thủ pháp luật về đấu thầu: Dự án cần phải đáp ứng tất cả các điều kiện và quy định của pháp luật hiện hành về đấu thầu. Điều này nhằm bảo đảm tính minh bạch, công bằng trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư.

– Điều kiện đối với dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm:

• Dự án phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 126 của Luật Đất đai 2024. Điều này bao gồm việc đảm bảo rằng dự án phù hợp với các quy định về đấu thầu và sử dụng đất.
• Ngoài các điều kiện nêu trên, dự án còn phải tuân thủ các yêu cầu và quy định khác theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực liên quan. Điều này có nghĩa là dự án không chỉ phải phù hợp với quy định chung về đất đai mà còn phải đáp ứng các tiêu chuẩn cụ thể của ngành hoặc lĩnh vực đầu tư.

Những quy định này nhằm đảm bảo rằng quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án đầu tư có sử dụng đất được thực hiện một cách chính xác và hiệu quả, đồng thời bảo đảm quyền lợi của các bên liên quan và sự phát triển bền vững của địa phương.

3. Năng lực nhà đầu tư

Nghị định 115/2024/NĐ-CP đã luật hóa các tiêu chuẩn đánh giá năng lực nhà đầu tư một cách định lượng và chặt chẽ hơn so với các quy định cũ, nhằm loại bỏ các nhà đầu tư “tay không bắt giặc” hoặc các liên danh ảo.

3.1. Năng lực tài chính

Yêu cầu về năng lực tài chính được đặt lên hàng đầu để đảm bảo dự án về đích đúng hạn.

Vốn chủ sở hữu: Nhà đầu tư phải chứng minh có vốn chủ sở hữu thực có (không phải vốn vay) tối thiểu bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án. Đối với các dự án quy mô rất lớn (diện tích sử dụng đất trên 20 ha), tỷ lệ này có thể được xem xét theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, nhưng mức sàn 15% vẫn là tiêu chuẩn phổ quát trong thực tế xét thầu.

Quy định đối với Liên danh: Đây là điểm siết chặt đáng chú ý nhất.

• Nhà đầu tư đứng đầu liên danh phải góp tối thiểu 30% tổng vốn chủ sở hữu yêu cầu của dự án.
• Mỗi thành viên liên danh phải góp tối thiểu 15% tổng vốn chủ sở hữu yêu cầu.

Tác động: Quy định mức sàn 15% cho từng thành viên liên danh là “nhát kiếm” mạnh mẽ vào tình trạng các nhà đầu tư chính rủ thêm các đối tác nhỏ (thường là công ty sân sau hoặc đối tác không có tiềm lực) tham gia liên danh chỉ để “làm đẹp” hồ sơ năng lực hoặc để đủ số lượng nhà đầu tư tham gia (quân xanh, quân đỏ). Giờ đây, mọi thành viên trong liên danh đều phải có thực lực tài chính tương xứng.

Khả năng huy động vốn: Nhà đầu tư phải có cam kết cung cấp tín dụng từ các tổ chức tín dụng hoặc chứng minh khả năng huy động vốn vay cho phần vốn còn lại (thường là 80-85% tổng vốn đầu tư).

3.2. Năng lực kinh nghiệm

Nghị định 115/2024/NĐ-CP chuyển từ việc đánh giá định tính sang hệ thống chấm điểm dựa trên số lượng và quy mô dự án tương tự đã thực hiện.

Dự án tương tự: Nhà đầu tư phải chứng minh đã từng tham gia thực hiện các dự án có tính chất tương tự (khu đô thị, nhà ở) với vai trò là nhà đầu tư góp vốn hoặc nhà thầu chính. Tương tự được xét trên cả hai tiêu chí: Tổng mức đầu tư và Quy mô kỹ thuật.

Kinh nghiệm đối tác: Kinh nghiệm của các đối tác, nhà thầu mà nhà đầu tư dự kiến thuê cũng có thể được xem xét, nhưng kinh nghiệm của chính chủ đầu tư vẫn chiếm trọng số quyết định.

Phương án đầu tư kinh doanh và hiệu quả sử dụng đất: Đây là tiêu chí cạnh tranh cốt lõi trong hồ sơ dự thầu. Nhà đầu tư phải đề xuất phương án quy hoạch, kiến trúc, tiến độ đầu tư và đặc biệt là giá trị nộp ngân sách nhà nước (m3). Giá trị m3 là khoản tiền nhà đầu tư cam kết nộp thêm vào ngân sách nhà nước ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định. Đây là yếu tố cạnh tranh về giá trong đấu thầu.

4. Trình tự, thủ tục đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Quy trình đấu thầu được quy định chi tiết tại Chương II và III của Nghị định 115/2024/NĐ-CP, với các mốc thời gian được ấn định cụ thể để tăng tính minh bạch.

Quy trình mới nhấn mạnh vào bước Mời quan tâm. Đây là bước “sàng lọc” thị trường. Nếu ở bước này chỉ có duy nhất một nhà đầu tư đăng ký và đáp ứng yêu cầu sơ bộ, dự án có thể được chuyển sang hình thức Chấp thuận nhà đầu tư, giúp rút ngắn thời gian và chi phí tổ chức đấu thầu. Tuy nhiên, Nghị định 115/2024/NĐ-CP cũng đặt ra các quy định giám sát chặt chẽ để tránh việc lợi dụng bước này để hạn chế cạnh tranh (ví dụ: cài cắm các tiêu chí kỹ thuật quá đặc thù để loại bỏ đối thủ ngay từ vòng gửi xe).

5. So sánh Điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024

Sự thay đổi giữa hai đạo luật thể hiện sự tiến hóa từ quản lý hành chính sang quản lý dựa trên công cụ kinh tế và thị trường.

Dưới thời Luật 2013, nhiều nhà đầu tư “lách” đấu thầu bằng cách tự thỏa thuận mua gom đất nông nghiệp rồi xin chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc tác động để đưa đất công (đáng lẽ phải đấu giá) vào quy trình đấu thầu để giảm bớt tiền sử dụng đất phải nộp.  Luật 2024 đã quy định chặt chẽ hơn về vấn đề này:

• Điều 127 Luật 2024 hạn chế tối đa việc tự thỏa thuận đất lúa/đất khác.
• Điều 125 Luật 2024 bắt buộc đấu giá đất sạch.

Kết luận

Cơ chế đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 115/2024/NĐ-CP là một bước tiến dài về minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam. Bằng việc phân định rõ ràng các làn đường: Đấu giá cho đất sạch, Đấu thầu cho đất dự án đô thị chưa GPMB, và hạn chế Thỏa thuận dân sự, Nhà nước đang thiết lập lại trật tự quản lý, ưu tiên các nhà đầu tư có năng lực thực sự và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách từ địa tô.

Đối với các nhà đầu tư, “cuộc chơi” đã thay đổi. Năng lực tài chính, kinh nghiệm thực chiến và khả năng xây dựng quy hoạch chất lượng cao sẽ là những vũ khí cạnh tranh chính, thay thế cho “quan hệ” và khả năng “gom đất” manh mún của giai đoạn trước. Sự sàng lọc này dự báo sẽ dẫn đến một làn sóng M&A (mua bán sáp nhập) mạnh mẽ, khi các chủ đầu tư nhỏ không đủ năng lực tham gia đấu thầu buộc phải sáp nhập hoặc bán lại cơ hội cho các định chế tài chính và nhà phát triển chuyên nghiệp.