Trong dòng chảy không ngừng của thị trường và những biến động khách quan của kinh tế vĩ mô, một dự án đầu tư kinh doanh từ lúc khởi tạo đến khi vận hành hiếm khi duy trì trạng thái bất biến. Những thay đổi về quy hoạch, công nghệ, sự điều chỉnh giá nguyên vật liệu hay những cập nhật mới nhất trong hệ thống pháp luật thường dẫn đến yêu cầu tất yếu là phải sửa đổi hợp đồng dự án. Tuy nhiên, khác với các giao dịch dân sự thông thường nơi sự tự nguyện là tối thượng, việc sửa đổi hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh là một quá trình đặc thù, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các nguyên tắc về tính minh bạch, sự công bằng và không làm thay đổi bản chất của kết quả lựa chọn nhà đầu tư ban đầu.

Đặc biệt, theo các quy định mới nhất áp dụng cho năm 2026, các rào cản về thẩm quyền phê duyệt, giới hạn giá trị điều chỉnh và trình tự xác lập phụ lục hợp đồng đã được thắt chặt nhằm ngăn ngừa tình trạng trục lợi chính sách. Việc nhận diện đúng các lưu ý trọng yếu trong quá trình sửa đổi không chỉ giúp nhà đầu tư duy trì sự ổn định của dòng vốn mà còn là minh chứng cho năng lực quản trị rủi ro chuyên nghiệp, đảm bảo mọi sự điều chỉnh đều nằm trong “hành lang an toàn” của pháp luật. Bài viết dưới đây sẽ đi sâu vào phân tích những lưu ý sống còn khi tiến hành sửa đổi hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh, giúp các bên chủ động trước những kịch bản thay đổi thực tế.

1. Các trường hợp được phép sửa đổi hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh

Triết lý của Luật Đấu thầu 2023 đối với quản trị hợp đồng là duy trì sự cân bằng giữa tính ổn định pháp lý và nhu cầu thích ứng thực tế. Khoản 1 Điều 76 quy định rõ ràng 03 trường hợp được phép sửa đổi hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh, đây là những quy định pháp lý được kiểm soát chặt chẽ nhằm tránh việc lạm dụng sửa đổi để làm sai lệch kết quả lựa chọn nhà đầu tư ban đầu, cụ thể:

1.1. Điều chỉnh dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư

Trường hợp đầu tiên và mang tính phổ biến nhất là sửa đổi hợp đồng xuất phát từ việc điều chỉnh dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư. Trong quá trình triển khai, dự án có thể cần thay đổi về mục tiêu, quy mô, tổng vốn đầu tư hoặc tiến độ thực hiện để phù hợp với quy hoạch vùng hoặc sự thay đổi của nhu cầu thị trường. Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư, hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh – vốn là văn bản cụ thể hóa các cam kết của nhà đầu tư – phải được sửa đổi tương ứng để bảo đảm tính thống nhất về mặt pháp lý.

Mối liên hệ giữa Luật Đấu thầu và Luật Đầu tư trong trường hợp này là mối quan hệ hữu cơ. Luật Đầu tư đóng vai trò xác lập “nội dung” của dự án thông qua quyết định chủ trương đầu tư, trong khi Luật Đấu thầu và hợp đồng dự án đóng vai trò là “hình thức” thực hiện các cam kết đó. Việc sửa đổi hợp đồng không được phép làm thay đổi các tiêu chí cốt lõi mà dựa vào đó nhà đầu tư đã được lựa chọn, trừ khi việc điều chỉnh đó đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt là cần thiết vì lợi ích công cộng hoặc do thay đổi quy hoạch nhà nước.

1.2. Chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh

Nhóm trường hợp thứ hai là chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh cho nhà đầu tư khác. Luật Đấu thầu 2023 đã có bước tiến lớn khi chính thức cho phép các bên sửa đổi hợp đồng để phản ánh sự thay đổi chủ thể thực hiện dự án, thay vì phải chấm dứt hợp đồng cũ và ký mới một cách rườm rà. Điều này giúp duy trì tính liên tục của dự án và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan trong các thương vụ M&A.

Sửa đổi hợp đồng khi chuyển nhượng dự án không chỉ thay đổi tên pháp nhân của nhà đầu tư mà còn có thể bao gồm các điều chỉnh về quyền lợi, nghĩa vụ, phương thức thanh toán hoặc tiến độ phù hợp với năng lực của bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, việc chuyển nhượng này bị giới hạn bởi các điều kiện nghiêm ngặt về năng lực và sự chấp thuận của cơ quan nhà nước nhằm ngăn chặn tình trạng “bán dự án” sau khi trúng thầu để trục lợi chênh lệch.

1.3. Thỏa thuận tự nguyện phù hợp với quy định của pháp luật

Trường hợp cuối cùng là các bên tự thỏa thuận sửa đổi hợp đồng trên cơ sở tự nguyện, miễn là không trái với quy định của pháp luật. Đây là biểu hiện của nguyên tắc tự do hợp đồng trong luật dân sự, nhưng được đặt trong khuôn khổ nghiêm ngặt của pháp luật đấu thầu. Các nội dung thỏa thuận thường liên quan đến các điều khoản thương mại, kỹ thuật vận hành hoặc các chi tiết thực thi không làm thay đổi bản chất của dự án đã được đấu thầu.

Giới hạn của việc thỏa thuận tự nguyện là không được vi phạm các hành vi bị cấm tại Điều 16 Luật Đấu thầu, chẳng hạn như thỏa thuận để giảm bớt các cam kết về chất lượng công trình hoặc rút ngắn thời gian vận hành dự án so với hồ sơ dự thầu đã được phê duyệt. Mọi thỏa thuận sửa đổi phải được lập thành văn bản và tuân thủ trình tự thông báo, phê duyệt theo quy định.

2. Điều kiện sửa đổi hợp đồng khi điều chỉnh dự án đầu tư

Khi một dự án đầu tư kinh doanh cần điều chỉnh các nội dung cốt lõi, việc sửa đổi hợp đồng phải tuân thủ các điều kiện mang tính thủ tục và năng lực khắt khe. Đây là rào cản kỹ thuật để đảm bảo rằng dự án sau khi điều chỉnh vẫn giữ được tính khả thi và hiệu quả kinh tế – xã hội.

2.1. Vai trò của cơ quan có thẩm quyền và trình tự chấp thuận

Theo Điểm a Khoản 2 Điều 76 Luật Đầu tư 2023 Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đóng vai trò là người gác cổng trong quá trình sửa đổi hợp đồng. Theo Nghị định 23/2024/NĐ-CP, trình tự này bắt đầu từ việc nhà đầu tư gửi đề xuất điều chỉnh dự án. Cơ quan chuyên môn sẽ tiến hành thẩm định các nội dung đề nghị sửa đổi, đánh giá sự phù hợp với quy hoạch quốc gia, quy hoạch vùng và tính hợp lý của việc điều chỉnh.

Nghị định 17/2025/NĐ-CP đã bổ sung một cơ chế quan trọng đối với các dự án có tính chất đặc thù: Trước khi đàm phán sửa đổi hợp đồng liên quan đến các nội dung chưa được quy định rõ tại Luật Đấu thầu, cơ quan chủ quản phải gửi văn bản đề xuất lên cơ quan chủ trì đàm phán để lấy ý kiến các bộ ngành liên quan như Bộ Ngoại giao, Bộ Tư pháp. Thời hạn trả lời của các cơ quan này được rút ngắn xuống còn 05 ngày làm việc, thể hiện nỗ lực cải cách hành chính nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án. Việc chấp thuận chủ trương sửa đổi hợp đồng của người có thẩm quyền là điều kiện tiên quyết để các bên tiến hành ký kết phụ lục hợp đồng.

2.2. Năng lực kỹ thuật và tài chính của nhà đầu tư sau điều chỉnh

Căn cứ điểm b Khoản 2 Điều 76 Luật Đầu tư 2023 (Điểm này bị bãi bỏ bởi Khoản 45 Điều 1 Luật sửa đổi Luật Đấu thầu; Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư; Luật Hải quan; Luật Thuế giá trị gia tăng; Luật Thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; Luật Đầu tư; Luật Đầu tư công; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công 2025 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025) một trong những yêu cầu quan trọng nhất khi sửa đổi hợp đồng do điều chỉnh dự án là việc đánh giá lại năng lực của nhà đầu tư. Nếu dự án được điều chỉnh tăng quy mô hoặc tổng vốn đầu tư, nhà đầu tư phải chứng minh được họ vẫn đáp ứng đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật và tiềm lực tài chính cho khối lượng công việc phát sinh.

Trên thực tế, năng lực tài chính thường được định lượng thông qua vốn chủ sở hữu và khả năng huy động vốn vay. Luật Đấu thầu 2023 yêu cầu nhà đầu tư phải duy trì tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu trên tổng vốn đầu tư sau điều chỉnh để đảm bảo an toàn tài chính. Về năng lực kỹ thuật, nếu dự án thay đổi tính chất công nghệ, nhà đầu tư có thể cần phải bổ sung các chuyên gia có chứng chỉ nghiệp vụ phù hợp hoặc liên danh với các đơn vị có kinh nghiệm chuyên sâu. Việc bỏ qua bước đánh giá năng lực này có thể dẫn đến tình trạng dự án bị “treo” do nhà đầu tư quá tải về nguồn lực.

2.3. Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng cam kết kế thừa toàn bộ các quyền, nghĩa vụ

Quy định này đặt ra nguyên tắc rất quan trọng trong hoạt động đầu tư theo hợp đồng: khi có việc chuyển nhượng dự án (hoặc phần dự án), nhà đầu tư mới không chỉ “nhận lại lợi ích” mà phải tiếp nhận toàn bộ trách nhiệm pháp lý của nhà đầu tư cũ. Hiểu đơn giản, việc chuyển nhượng không làm “đứt gãy” nghĩa vụ đã cam kết. Dự án vẫn tiếp tục vận hành trên nền tảng hợp đồng ban đầu, chỉ thay đổi chủ thể thực hiện.

Việc kế thừa ở đây mang tính toàn diện và liên tục, bao gồm:

• Về quyền: Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng được hưởng đầy đủ các quyền mà bên chuyển nhượng đang có theo hợp đồng dự án, chẳng hạn như quyền khai thác công trình, quyền thu phí, quyền hưởng ưu đãi đầu tư, quyền yêu cầu cơ quan nhà nước thực hiện nghĩa vụ đã cam kết.
• Về nghĩa vụ: Đồng thời, nhà đầu tư mới phải tiếp tục thực hiện toàn bộ nghĩa vụ mà bên chuyển nhượng đã cam kết trước đó, bao gồm nghĩa vụ về tiến độ, chất lượng công trình, nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo trì, vận hành và các nghĩa vụ khác phát sinh từ hợp đồng.

3. Quy định về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh trong hợp đồng

Việc chuyển nhượng dự án là một quyền của nhà đầu tư nhưng được Luật Đấu thầu 2023 quản lý như một trường hợp sửa đổi hợp đồng đặc biệt nhằm bảo vệ lợi ích của Nhà nước và tính công bằng của cuộc thầu. Điều 76 khoản 2 xác lập hai điều kiện cốt tử cho quá trình này.

3.1. Sự chấp thuận của người có thẩm quyền và cơ quan ký kết

Chuyển nhượng dự án không phải là một giao dịch dân sự thuần túy giữa bên bán và bên mua. Do dự án được hình thành từ quá trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư của Nhà nước, việc thay đổi chủ thể phải được sự chấp thuận của người có thẩm quyền đã phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư ban đầu.

Cơ quan nhà nước sẽ xem xét lý do chuyển nhượng và tính hợp pháp của bên nhận chuyển nhượng. Một điểm cần lưu ý là Luật Đấu thầu 2023 bổ sung hành vi cấm chuyển nhượng thầu trái phép tại Điều 16, trong đó việc chấp thuận chuyển nhượng phải đảm bảo không tạo ra tình trạng nhà thầu/nhà đầu tư trúng thầu nhưng thực chất chỉ đóng vai trò “môi giới” để hưởng chênh lệch. Sự chấp thuận này là văn bản pháp lý cao nhất để các bên thực hiện sửa đổi nội dung về chủ thể trong hợp đồng dự án.

3.2. Cam kết kế thừa quyền, nghĩa vụ và năng lực bên nhận chuyển nhượng

Bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng hai yêu cầu: (1) Đủ năng lực và (2) Cam kết kế thừa.

• Về năng lực: Nhà đầu tư mới phải có năng lực tài chính và kỹ thuật tối thiểu bằng với mức yêu cầu trong hồ sơ mời thầu ban đầu. Thực tế thị trường hiện nay đã bãi bỏ một số yêu cầu về kinh nghiệm “cũ” để tránh tạo ra rào cản gia nhập thị trường đối với các nhà đầu tư mới có tiềm lực mạnh nhưng chưa có nhiều dự án tương tự tại địa phương. Tuy nhiên, các tiêu chuẩn về vốn và uy tín thầu vẫn được giữ vững.
• Về kế thừa: Bên nhận chuyển nhượng phải ký văn bản cam kết kế thừa toàn bộ quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của bên chuyển nhượng đã được quy định trong hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh ban đầu. Điều này bao gồm cả các nghĩa vụ tài chính đối với ngân sách nhà nước, các cam kết về môi trường và tiến độ xây dựng.

Việc bãi bỏ một số yêu cầu về năng lực kinh nghiệm theo Nghị định 225/2025/NĐ-CP là một điểm mới đáng chú ý. Quy định này giúp linh hoạt hóa việc lựa chọn nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, cho phép các doanh nghiệp có năng lực tài chính thực tế và mô hình kinh doanh sáng tạo tiếp cận các dự án lớn mà không bị trói buộc bởi các tiêu chí kinh nghiệm quá khứ đôi khi đã lạc hậu.

4. Những rủi ro pháp lý cần lưu ý khi tự thỏa thuận sửa đổi hợp đồng

Tự thỏa thuận sửa đổi hợp đồng là quyền của các bên, nhưng ranh giới giữa một thỏa thuận hợp pháp và một hành vi vi phạm pháp luật đấu thầu là rất mong manh.

Nguyên tắc “phù hợp với quy định của pháp luật”: Cụm từ “phù hợp với quy định của pháp luật” tại Điều 76 không chỉ bó hẹp trong Luật Đấu thầu mà còn mở rộng ra Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản. Ví dụ, một thỏa thuận sửa đổi về thời hạn bàn giao đất trong hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định về giao đất, cho thuê đất của Luật Đất đai. Nếu thỏa thuận sửa đổi vi phạm các hạn mức về thời gian hoặc quy trình giao đất, văn bản sửa đổi đó sẽ bị coi là vô hiệu về mặt pháp lý.

Bên cạnh đó, nguyên tắc này còn yêu cầu sự phù hợp với các điều ước quốc tế hoặc thỏa thuận vay vốn nếu dự án có sử dụng nguồn vốn ODA hoặc vốn vay nước ngoài. Nghị định 17/2025/NĐ-CP quy định rất rõ trình tự thẩm định đối với các trường hợp này để đảm bảo không xảy ra xung đột pháp luật quốc tế.

Giới hạn lớn nhất của việc thỏa thuận là không được làm thay đổi bản chất dự án hoặc vi phạm các điều khoản cấm. Điều này có nghĩa là các bên không thể thông qua sửa đổi hợp đồng để:

• Thay đổi mục tiêu chính của dự án (ví dụ từ dự án sản xuất nông nghiệp sang dự án phân lô bán nền trái quy hoạch).
• Cắt giảm các tiêu chuẩn kỹ thuật quan trọng dẫn đến suy giảm chất lượng công trình.
• Thay đổi cơ chế chia sẻ lợi ích hoặc nghĩa vụ đóng góp cho ngân sách nhà nước theo hướng gây thiệt hại cho Nhà nước so với hồ sơ dự thầu đã được phê duyệt.

Hành vi tự ý thỏa thuận nhằm mục đích thông thầu hoặc lợi dụng chức vụ quyền hạn để can thiệp vào hoạt động thực hiện hợp đồng đều nằm trong nhóm hành vi bị nghiêm cấm tại Điều 16 Luật Đấu thầu 2023. Các bên tham gia ký kết cần ý thức rằng mọi thay đổi đáng kể trong hợp đồng đều có thể bị cơ quan thanh tra xem xét lại tính hợp lý so với kết quả đấu thầu ban đầu.

Kết luận

Tóm lại, sửa đổi hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh không nên được nhìn nhận như một gánh nặng hành chính, mà là một cơ chế thích ứng cần thiết để dự án không bị tụt hậu trước những biến động thực tế. Sự thành công của việc điều chỉnh không nằm ở việc đạt được những lợi ích ngắn hạn cho một phía, mà ở khả năng cân bằng hài hòa giữa lợi ích nhà đầu tư, mục tiêu của Nhà nước và sự thượng tôn pháp luật. Trong bối cảnh các quy định về đầu tư kinh doanh ngày càng trở nên chặt chẽ và hướng tới sự minh bạch tuyệt đối, mỗi dòng chữ trong phụ lục hợp đồng sửa đổi đều cần được soi xét qua lăng kính của tính hợp quy và tính khả thi. Việc tuân thủ đầy đủ các lưu ý từ khâu đánh giá tác động, xin ý kiến cơ quan có thẩm quyền đến việc hoàn thiện hồ sơ lưu trữ chính là “bảo hiểm” tốt nhất cho sự an toàn pháp lý của dự án trong dài hạn. Khép lại một quá trình thương thảo sửa đổi hợp đồng thành công cũng chính là mở ra một chương mới cho sự phát triển của dự án, nơi mà sự chuyên nghiệp trong cách xử lý các biến số sẽ là nền tảng vững chắc nhất để đưa dự án về đích hiệu quả, đóng góp giá trị thực chất cho nền kinh tế và xã hội.