Cách tính thuế cho thuê nhà đối với cá nhân kinh doanh

Cách tính thuế khi cho thuê nhà đối với cá nhân cập nhật theo quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC

Lệ phí môn bài

Mức lệ phí môn bài:

Theo quy định tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP, mức lệ phí môn bài phải nộp như sau:

TT	Doanh thu	Mức thu
1	Trên 500 triệu đồng/năm	01 triệu đồng/năm
2	Trên 300 đến 500 triệu đồng/năm	500.000 đồng/năm
3	Trên 100 đến 300 triệu đồng/năm	300.000 đồng/năm

Lưu ý: Cá nhân lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Trong đó:

Căn cứ xác định mức đóng là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

– Nếu cá nhân phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản tại một địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho địa điểm đó là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của năm tính thuế.

– Trường hợp cá nhân phát sinh cho thuê tài sản tại nhiều địa điểm thì doanh thu để làm căn cứ xác định mức thu lệ phí môn bài cho từng địa điểm là tổng doanh thu từ các hợp đồng cho thuê tài sản của các địa điểm của năm tính thuế, bao gồm cả trường hợp tại một địa điểm có phát sinh nhiều hợp đồng cho thuê tài sản.

– Nếu hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì nộp lệ phí môn bài theo từng năm tương ứng với số năm cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình khai nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân một lần đối với hợp đồng cho thuê tài sản kéo dài trong nhiều năm thì chỉ nộp lệ phí môn bài của một năm.

Lưu ý: Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình, địa điểm sản xuất, kinh doanh (thuộc trường hợp không được miễn lệ phí môn bài) nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng đầu năm thì nộp mức lệ phí môn bài cả năm, nếu ra sản xuất kinh doanh trong 06 tháng cuối năm thì nộp 50% mức lệ phí môn bài của cả năm.

Hạn nộp lệ phí môn bài 2022:

Hạn nộp lệ phí môn bài:

Căn cứ khoản 9 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, thời hạn nộp lệ phí môn bài năm 2022 chậm nhất là ngày 30/01/2022, riêng:

– Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã chấm dứt hoạt động sản xuất, kinh doanh sau đó hoạt động trở lại thì thời hạn nộp như sau:

+ Trường hợp ra hoạt động trong 6 tháng đầu năm: Chậm nhất là ngày 30/7 năm ra hoạt động.

+ Trường hợp ra hoạt động trong thời gian 6 tháng cuối năm: Chậm nhất là ngày 30/01 năm liền kề năm ra hoạt động.

* Hạn nộp tờ khai lệ phí môn bài: Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không phải nộp hồ sơ khai lệ phí môn bài.

Thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp

Căn cứ khoản 1 Điều 9 và Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC, cách tính thuế khi cho thuê tài sản được quy định như sau:

Quy định về phương pháp tính thuế

– Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: Cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: Cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

– Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

– Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

– Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Công thức tính thuế

Xác định số thuế phải nộp theo công thức sau: (theo Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC)

Số thuế GTGT phải nộp	=	Doanh thu tính thuế GTGT	x	5% (xem tại Phụ lục I Thông tư 40)
Số thuế TNCN phải nộp	=	Doanh thu tính thuế TNCN	x	5% (Xem tại Phụ lục I Thông tư 40)

Trong đó, doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền; các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định; các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN); doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.